>> 安信證券-北京土拍零距離(5／22)：四拍熱度回升，國企仍為拿地主力-221203
| 上傳日期： |
2022/12/4 |
大小： |
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pdf 共7頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,高文君 |
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11月29日，北京完成2022年四輪土拍，本輪土拍有哪些特征？
北京本輪土拍優(yōu)化銷售指導(dǎo)價，部分地塊期房現(xiàn)房實(shí)行差異定價。拿地前，延續(xù)限馬甲、嚴(yán)控購地資金來源等規(guī)則，部分地塊實(shí)行“預(yù)申請”制度，保證金比例維持在20%不變。拿地中，地塊溢價率限制為15%，地價觸頂后，所有地塊均采用“競現(xiàn)房銷售+搖號”的方式確定競得人，即地價觸頂后競現(xiàn)房銷售，若競現(xiàn)房銷售達(dá)到規(guī)定比例，則轉(zhuǎn)為搖號。拿地后，優(yōu)化銷售指導(dǎo)價，石景山老古城地塊由于競現(xiàn)房比例上限較高（6.5萬方的全部可出讓居住建筑規(guī)模），期房現(xiàn)房實(shí)行差異定價，期房銷售指導(dǎo)價7.6萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價7.9萬元/平方米，提升房企利潤空間。
北京本輪土拍廣義流拍率和平均溢價率均有所改善，土拍熱度回升。北京2022年第四輪土拍合計推地6宗，供地數(shù)量較今年前三輪的15宗以上大幅減少；無地塊流拍或撤銷，廣義流拍率較今年第一、二輪的5.6%、17.6%有所改善；成交6宗，成交金額135.2億，平均溢價率8.5%，較今年前三輪的3.7%、5.5%、4.2%大幅提升。橫向?qū)Ρ?，在已完成四輪土拍?城中，北京廣義流拍率為5城最低水平，平均溢價率為5城最高水平。從區(qū)位來看，北京本輪土拍主城朝陽區(qū)推地3宗、石景山區(qū)推地1宗，占比66.7%，較今年第三輪的44.4%有所提升；非主城區(qū)中，近郊通州區(qū)和門頭溝區(qū)各推地1宗，地塊整體質(zhì)量較優(yōu)。熱門地塊競爭激烈，朝陽區(qū)3宗地地價觸頂后，競現(xiàn)房銷售再次觸頂，觸發(fā)搖號環(huán)節(jié)，3宗地塊均位于主城區(qū)軌道交通沿線，周邊配套完善、交通便捷；石景山老古城地塊、通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊溢價成交，其中通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊雖地處近郊區(qū)域，但臨近地鐵6號線，且板塊內(nèi)教育、商業(yè)資源豐富，小幅溢價成交；門頭溝永定鎮(zhèn)地塊因位置相對較偏等因素底價成交。
國企仍為拿地主力，未見民企、城投拿地。國企全口徑拿地金額135.2億，拿地金額占比100%，高于今年第二、三輪的96.1%、92.3%。主流國企積極拿地，金隅集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和北京建工聯(lián)合體分別以32.3億、28.4億、25.5億各拍得1宗地；三元嘉業(yè)、北京城建、中國建筑分別拿地24.4億、16.7億、7.9億。未見民企、城投拿地。
風(fēng)險提示：信息搜集不全面、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。
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