>> 安信證券-地產放松政策：兩個質變與三個方面-221128
| 上傳日期： |
2022/11/29 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝 |
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2021Q4以來，房地產政策圍繞“主體紓困、項目交付與市場銷售”這三個方面不斷放松。我們應當如何看待這些放松政策？
主體紓困：主體擴圍，力度加大，“兩支箭”雙管齊下支持民企融資
第一階段：2022年4月以前，針對地產主體的紓困政策不多，銀行貸款集中于政策糾偏和支持并購貸，少數幾家民企地產債突破“借新還舊”。在經歷了按揭發(fā)放等糾偏后，1-4月銀行提供并購貸額度近2000億，主要投向國企和少數民企，但并購貸項目要求較高且房企間的并購意愿有限，并購貸實際使用規(guī)?？赡懿⒉淮蟆谫Y集中于放松資金用途，但集中于國企和少數民企，國企凈融資迅速由負轉正但民企持續(xù)凈償還。第二階段：2022年5月-10月，定向增信支持房企發(fā)債，但范圍較小，少數房企嘗試引入AMC和國企進行紓困。監(jiān)管機構先后于5月、8月兩次增信支持房企發(fā)債，企業(yè)性質由民企擴大到公眾企業(yè)，支持力度由金額覆蓋率普遍不到20%上升到全額擔保，但支持范圍較小，集中于碧桂園、龍湖、新城等當時尚能發(fā)債的幾家民企和金地、遠洋2家公眾企業(yè)。少數房企嘗試引入AMC和國企進行紓困，華南城引入深圳國企特區(qū)建發(fā)入股，中國華融與陽光龍凈簽訂重組框架協(xié)議。第三階段：2022年11月以來，“第二支箭”、“金融16條”、六大行超萬億授信先后出臺，信貸融資與債券融資雙管齊下精準發(fā)力支持民企融資。信貸融資方面，11月11日，央行銀保監(jiān)會聯合發(fā)布“金融16條”，要求開發(fā)貸對國民企一視同仁，并鼓勵資管產品支持地產合理融資需求，24日銀保監(jiān)會要求股份行對國民企一視同仁。政策支持下，23日-25日六大行積極提供超1.2萬億的意向性授信，獲得授信的民企數量明顯增加，用途也拓展至開發(fā)貸、供應鏈融資、保函等。債券融資方面，交易商協(xié)會召集21家民企召開座談會，隨后提出擴大“第二支箭”，預計支持2500億民營房企債券融資；“金融16條”提出推動增信機構為財務總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供支持；央行鼓勵地方優(yōu)質民企在銀行間發(fā)債，允許地方國企提供反擔保等措施。截至目前，已有龍湖、美的等5家民企/公眾企業(yè)提交930億儲架式發(fā)行申請。此外，政策允許銀行保函置換預售監(jiān)管資金用于項目貸款、工程建設等，在項目端為房企提供流動性空間。
項目交付：壓實地方政府責任，金融機構不斷加大“保交樓”力度
第一階段：6月末-7月中，以市場化、法制化原則推動“保交樓”。6月末-7月中“停貸”事件發(fā)酵，銀保監(jiān)局、國新辦先后表示“要遵循市場化、法治化原則”推動保交樓。第二階段：7月末-9月下旬，政策加速落地，壓實地方政府責任，央行指導紓困資金“保交樓”。主要分為三種方式：1）紓困資金，8月及以前為地方政府、國企、AMC牽頭，8月末央行指導政策性銀行提供2000億貼息貸款。2）城投、項目合作方等直接作為托管方（泉州金控托管恒大泉州6個項目）、回購方（鄭州地產計劃回購10萬套人才公寓）、債權人（中信集團收購佳兆業(yè)4個項目但仍以債權人身份存在）或戰(zhàn)投（鄭州破產重組模式）等角色參與項目紓困。3）地方政府行政措施大量出臺。第三階段：9月末以來，“保交樓”政策力度加大。9月29日，央行提出“推動‘保交樓’專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業(yè)銀行提供配套融資支持”?！敖鹑?6條”鼓勵金融機構提供專項借款配套融資支持。11月21日，央行向商業(yè)銀行提供2000億無息再貸款用以保交樓，作為8月2000億專項借款的配套融資。11月24日，銀保監(jiān)會要求六大行靠前對接專項借款安排，著力推進“保交樓”項目配套融資。
市場銷售：覆蓋各能級城市，放松持續(xù)加碼
第一階段：1月-2月中，以公積金放松、購房補貼為主，放松力度較小。馬鞍山、南寧、宣城等提高公積金貸款額度，北海、福州等下調公積金二套房首付比例。淄博、海南、天津等放松落戶限制，昆明、紹興、杭州等推出購房補貼政策。第二階段：2月中，非限購城市下調首付比例。從2月17日菏澤部分銀行下調首付比例開始，重慶、駐馬店、佛山非限購區(qū)域等先后下調首套房首付比例。期間，限購城市下調房貸利率并加快放款節(jié)奏，包括廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等。第三階段：3月-5月中，普通二線和三四線城市集中弱化“三限”，強一二線放松較溫和。普通二線和三四線城市大幅放松或取消“三限”政策，以3月初“鄭州19條”為起點，隨后南寧、蘭州、南昌、廊坊等大幅放松限貸，福州、衢州、秦皇島等取消限購，紹興、佛山、東莞等放寬限購，青島、蕪湖等放松限售。強一二線城市放松較溫和，以限售和限購微調為主，包括蘇州、南京、長沙、上海臨港等。第四階段：全國性放松政策出臺，強二線放松力度加大。全國層面，“515”新政與“930”新政先后出臺，支持首套居住需求。地方層面,房貸利率迎來“普降”；普通二線、三四線城市的“三限”政策繼續(xù)大幅松綁，銀川、濟南、長春、鄭州等將首、二套首付比例向20%、40%下限靠攏，湖州、唐山、廊坊等取消或大幅松綁限購，哈爾濱、義烏、常州等取消限售；強二線城市放松力度加
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