>> 安信證券-2022年地產(chǎn)放松：節(jié)點、進(jìn)度與當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)-221126
| 上傳日期： |
2022/11/27 |
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| 1715KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
安信證券 |
| 評級： |
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作者： |
池光勝,陳雨田 |
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2022年以來房地產(chǎn)需求端政策放松回顧。
第一階段（1月1日至2月16日）：以放松公積金貸款、購房補(bǔ)貼、放寬落戶為主，力度相對溫和。包括馬鞍山、南寧、宣城、南昌等提高公積金貸款額度，北海、福州等下調(diào)公積金二套房首付比例；淄博、海南、天津、浙江等放松落戶限制，昆明、紹興、杭州、玉林等推出購房補(bǔ)貼政策。
第二階段（2月17日-3月1日）：非限購城市下調(diào)首套首付比例。2月17日，菏澤部分銀行下調(diào)首套首付比例至20%，為2022年首個下調(diào)商貸首付比例的城市。隨后，重慶、贛州、駐馬店、佛山非限購區(qū)域、蚌埠等城市先后將首套房首付比例下調(diào)至20%。期間，限購城市（尤其是一二線城市）下調(diào)房貸利率并加快放款節(jié)奏，包括廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等。
第三階段（3月1日至5月15日）：以鄭州“19條”為起點，普通二線和三四線城市集中弱化“三限”。3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，是2022年首個正式發(fā)文放松“三限”政策的城市，此后：①普通二線和三四線城市大幅放松或取消“三限”政策。南寧、蘭州、南昌、廊坊、連云港等大幅放松限貸；福州、衢州、秦皇島等取消限購，紹興、佛山、東莞、中山等放寬限購條件；青島、蕪湖等放松限售。②強(qiáng)一二線城市放松較溫和，以限售和限購政策微調(diào)為主，包括蘇州、南京、長沙、上海臨港等。
第四階段（5月15日至11月11日）：二線城市放松力度加大。全國層面，”515”新政、“930”新政出臺，支持首套居住需求。地方層面的房地產(chǎn)政策主要有三個特點：①房貸利率迎來“普降”；②普通二線、三四線城市的“三限”政策繼續(xù)大幅松綁。較多城市將首、二套首付比例向20%、40%下限靠攏，包括銀川、濟(jì)南、長春、鄭州、淮安、遵義、亳州、濮陽、秦皇島、承德等；較多城市取消或大幅松綁限購，包括湖州、唐山、江門、廊坊、無錫等；部分城市取消限售，包括哈爾濱、義烏、常州等。③強(qiáng)二線城市放松力度加大，但核心區(qū)限購和限貸政策仍總體偏緊。5月起強(qiáng)二線城市放松節(jié)奏明顯加快，成都、杭州、廈門、南京、蘇州、西安等城市均出臺政策放松限購、限貸政策，但涉及核心區(qū)限購取消以及限貸政策調(diào)整仍較為謹(jǐn)慎，9月中旬蘇州等城市限購取消后撤回。
第五階段（11月11日以來）：強(qiáng)二線城市放松提速。11月11日，“金融16條”提出鼓勵金融機(jī)構(gòu)“在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平”。11月11日，杭州首套房認(rèn)定實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套首付比例降至40%，標(biāo)志強(qiáng)二線城市放松提速。截至2022-11-26，已有成都和西安跟進(jìn)放松。
需求端政策放松的效果。
我們選取2022年以來政策放松力度較大的四個強(qiáng)二線城市，包括南京、杭州、蘇州和成都，對政策放松后的市場表現(xiàn)進(jìn)行觀察?？傮w來看，四個城市土地市場仍然偏冷，并且在今年第三、第四輪土拍中各項指標(biāo)繼續(xù)有所削弱；從房地產(chǎn)市場來看，表現(xiàn)最弱的是南京，商品房成交價、量、去化周期均有所走弱；邊際略有好轉(zhuǎn)的是蘇州，近2個月成交量、庫存小幅改善，但價格回暖尚不明顯；杭州和成都市場較一般，杭州二手房價趨于回落且銷售仍處于“磨底”狀態(tài)，成都商品住宅去化周期仍在走高。
風(fēng)險提示：疫情發(fā)展超預(yù)期、政策超預(yù)期等。
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