>> 華西證券-宏觀專題報告：政策多維度加碼，房地產(chǎn)改善可期-221202
| 上傳日期： |
2022/12/4 |
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| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
孫付 |
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投資要點:
三箭齊發(fā)，支持民營房企融資
近期，為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，各有關部門陸續(xù)出臺多項舉措，充分發(fā)揮金融支持房地產(chǎn)市場作用，滿足民營房企業(yè)合理融資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)融資，形成了信貸、債券、股權融資的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢，民營房企融資困境有望得到改善。
因城施策加速落地，政策效果初步顯現(xiàn)
1）“促銷售”：放松政策遍地開花。為了刺激房地產(chǎn)銷售，各地促銷售政策持續(xù)加碼。
從1月到9月，各城市“促銷售”政策密集出臺，具體政策可以分為：“放松限購”、“購房補貼”、“公積金政策”、“首付比例調(diào)整”、“房貸利率調(diào)整”、“放松限售”、“二手房帶押過戶”、“多孩家庭住房扶持政策”、“一人購房全家?guī)驼摺?、“出租破限購政策”以及“集中購房政策”?1類。
2）“保交樓”：政企合力見實效?！氨＝粯恰背蔀楫斍胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場的關鍵內(nèi)容。中央層面設立政策性銀行“保交樓”專項借款；地方層面成立紓困基金、加強監(jiān)管?？顚Ｓ煤头颠€相關資金；房企也在通過“引進信托公司接管項目”、“債權人收購出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目”、“拍賣項目公司債權引入投資方”、“合作開發(fā)項目由資金方接管”等方式積極自救；同時，“保障性租賃住房”和“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”等紓困模式也在積極探索中。從政策效果來看，“保交樓”政策初顯成效，竣工節(jié)奏有所加快。
回溯歷史，本輪下行周期有何異同？
本輪情況較過往有所不同、較為復雜，不能將本輪房地產(chǎn)市場的下行與歷史上任何一輪房地產(chǎn)下行周期做簡單類比。從需求端來看，人口紅利減弱，住房需求進入下降期；居民加杠桿空間有限；疫情反復和房企信用事件壓制居民購買需求和意愿。從供給端來看，房地產(chǎn)投資仍將依賴銷售回款；房地產(chǎn)庫存位于高位。
房地產(chǎn)市場未來如何演化？
1）銷售端修復需要時間。在“促銷售”和“保交樓”政策的刺激下，商品房銷售面積出現(xiàn)一定的修復態(tài)勢，但是恢復節(jié)奏偏慢，短期內(nèi)居民對房地產(chǎn)預期依然偏弱，購房意愿不足。但是隨著經(jīng)濟修復，居民收入回升，防疫政策的逐漸優(yōu)化，居民的購房需求有望在2023年出現(xiàn)修復。
2）從房地產(chǎn)投資結構來看。根據(jù)土地成交價款估計，2023年二季度或?qū)⑹峭恋刭徶觅M的底部，下半年或?qū)㈤_始逐漸復蘇。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的緩解，以及“保交樓”政策的推進，預計后續(xù)建安工程支出也將開始出現(xiàn)明顯修復。
綜上所述，我們預計2023年房地產(chǎn)投資較今年將出現(xiàn)一定的修復，全年房地產(chǎn)投資增速約在-6.5%。
風險提示
宏觀經(jīng)濟和政策出現(xiàn)超預期變化。
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