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核心觀點(diǎn)：房企股權(quán)融資開閘，四城土拍熱度分化
　　證監(jiān)會放開房企股權(quán)融資，在提供資金支持的同時(shí)改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，加快并購重組及不良資產(chǎn)出清，加速行業(yè)格局洗牌的過程，已有萬科A、世茂股份、華夏幸福等多家企業(yè)披露股權(quán)融資意向。本輪政策從“第一支箭”銀行信貸融資打開，到“第二支箭”債券融資支持，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，三支箭全部落地對房企融資提供多維支撐。我們認(rèn)為當(dāng)前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對明確，銷售基本面仍在觸底，城市間土拍熱度分化加劇。我們預(yù)計(jì)未來購房端的政策也將持續(xù)寬松，市場信心有望持續(xù)提升，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，板塊仍具備較好的投資機(jī)會，維持行業(yè)“看好”評級。
　　政策端：證監(jiān)會放開房企股權(quán)融資，多地加速落實(shí)“金融16條”
　　中央層面：證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行?？硕?-11月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額和面積分別同比下降43.3%和47.8%，較1-10月分別收窄1.2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)。
　　地方層面：深圳、重慶、武漢等多地銀行與房企開展洽談會，溝通戰(zhàn)略合作意向，加速落實(shí)“金融16條”，蘇州對保障性租賃住房給予多項(xiàng)支持，青島市繳存住房公積金的多子女家庭，滿足一定條件，住房公積金貸款額度可上浮20%。
　　市場端：二手房成交量持續(xù)增長，四城雙集中土拍熱度分化
　　銷售端：2022年第48周，全國64城商品住宅成交面積356萬平米，同比下降31%，環(huán)比增加5%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)19090萬平米，累計(jì)同比下降33%。全國23城二手房成交面積為118萬平米，同比增速3%，前值14%；年初至今累計(jì)成交面積6078萬平米，同比增速-13%，前值-14%。
　　投資端：2022年第48周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積8742萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積2995萬平方米，同比下降33%，成交溢價(jià)率為1.6%。北京四批次6宗地塊以135億元成交，全部由央國企獲得，其中朝陽區(qū)3宗地塊吸引33家房企競爭，最終全部以上限價(jià)成交。杭州四批次8宗地塊收金99億元，其中三宗地塊觸頂成交，濱江集團(tuán)收獲蕭山區(qū)2宗地塊。與北京、杭州相比，武漢無錫土拍稍顯冷清，武漢四批次6宗地塊均底價(jià)成交，合計(jì)攬金44.6億元，拿地企業(yè)均為地方國資；無錫五批次14宗地塊同樣全以底價(jià)成交，收金224億元，拿地企業(yè)以地方國資為主，綠城管理聯(lián)合體以底價(jià)40.33億元落子經(jīng)開。
　　融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行同環(huán)比減少
　　2022年第48周，信用債發(fā)行70.5億元，同比減少36%，環(huán)比減少3%，平均加權(quán)利率2.74%，環(huán)比減少39BPs；海外債無新增發(fā)行。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。