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11月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅收窄，部分房企單月銷售增長(zhǎng)顯著。11月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額6122億元，同比下降28%，降幅較上月縮小3pp；銷售面積3472萬(wàn)方，同比下降34%，降幅較上月縮小9pp。累計(jì)來(lái)看，1-11月累計(jì)銷售金額同比下降43.3%；累計(jì)銷售面積同比下降47.8%。TOP30房企中有8家企業(yè)同環(huán)比都呈正增長(zhǎng)，部分房企銷售增長(zhǎng)顯著。11月單月銷售表現(xiàn)比較好的有建發(fā)（+198%）、電建（+74%）、華發(fā)（+60%）、鐵建（+27%）、中交（+20%）、濱江（+11%）、華潤(rùn)（+9%）。累計(jì)來(lái)看，1-11月累積銷售表現(xiàn)比較好的房企有越秀地產(chǎn)（+9%）、華發(fā)股份（0%）、建發(fā)房產(chǎn)（-2%）、華潤(rùn)置地（-7%）、中國(guó)鐵建（-9%）、仁恒置地（-9%）。
　　土拍熱度有所回升，城市間分化加劇。1）北京：北京第四輪土拍大幅回溫，整體溢價(jià)率10%，第四輪集中供地供出讓6宗含宅地塊，地塊整體質(zhì)量卻較為優(yōu)質(zhì)，民企仍未現(xiàn)身。2）杭州：第四輪土拍8宗地塊均成功出讓，8宗地塊全部由本地民企競(jìng)得，其中3宗觸頂成交，平均溢價(jià)率高達(dá)8.4%。3）無(wú)錫：第五輪集中供地共出讓14宗地，土拍熱度延續(xù)低位，全部地塊底價(jià)成交。超八成地塊由城投平臺(tái)競(jìng)得，央企、民企參與度明顯降低。4)深圳：深圳第四輪土拍共成功出讓6宗地塊，1宗流拍，2宗底價(jià)，1宗低溢價(jià)，3宗地塊觸頂成交，供地質(zhì)量有所降低，平均溢價(jià)率3.68%?？們r(jià)最高的龍崗區(qū)坪地街道地塊由深鐵置業(yè)競(jìng)得，其余由中海、華潤(rùn)、南通亞倫等央國(guó)企及民企獲得。
　　11月房企投資力度降至谷底，國(guó)央企拿地放緩。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比降至0.18，較上月再度下調(diào)0.01；單月銷售50強(qiáng)房企拿地金額不足200億元，同環(huán)比分別下降53%和68%，為近三年最低點(diǎn)。截至11月末百?gòu)?qiáng)房企新增貨值一半集中于TOP10房企，TOP11-20強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總新增24%，TOP21-30強(qiáng)僅占3%，投資力度收縮幅度最大。2022年1-11月新增貨值超兩千億元只有保利、華潤(rùn)，較去年同期減少7家。拿地金額TOP10仍以國(guó)、央企為主，民企只有濱江，列于第5位。一線城市以及部分核心城市土拍熱度有所回升，土拍冷清城市仍由城投托底，國(guó)央企拿地大幅放緩。
　　融資支持政策“三箭齊發(fā)”，房企股債融資持續(xù)落地。11月28日，證監(jiān)會(huì)推出股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，政策層面進(jìn)一步改善房企融資環(huán)境，形成支持房企融資“三支箭”格局，“保項(xiàng)目、保企業(yè)”并行，防范房企風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善。“第二支箭”支持房企發(fā)債融資以來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、金地等企業(yè)已申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，且隨著“第三支箭”政策落地，碧桂園、雅居樂(lè)等已進(jìn)行配股融資，福星股份、北新路橋、世茂股份等先后發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、南山控股、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、旭輝永升服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。