>> 開源證券-房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：供需雙降下供給側(cè)改革出清，陣痛后迎接城鎮(zhèn)化下一階段-221204
| 上傳日期： |
2022/12/4 |
大?。?/td>
| 1840KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
齊東 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
需求側(cè)看，改善需求能否激發(fā)將成為核心變量
2019-2021年，我們估算出商品住宅銷售套數(shù)分別為1501、1549、1565萬套，同時估算同期城鎮(zhèn)家庭戶新增683、685、434萬戶，二者之間的差異是改善型需求的體現(xiàn)。我們認(rèn)為改善型需求目前已經(jīng)成為住房需求的主力。而當(dāng)前制約居民釋放改善性需求的主要癥結(jié)在于購房意愿相對較低、購房能力有所不足。未來我們也期待政策上能夠?qū)用穸擞兴С?，提升居民的購房意愿和能力，從而幫助居民更好的釋放改善型需求?br> 韓國案例：他山之石，需求與價格走勢背離
韓國是一個城鎮(zhèn)化率較高的發(fā)達(dá)國家，過往10年，韓國城鎮(zhèn)化率都在81%到82%之間波動。韓國存量住宅規(guī)模自2005年來緩慢提升，套戶比維持相對穩(wěn)定。從需求端看，人口自然增加數(shù)于2020年開始轉(zhuǎn)負(fù)、結(jié)婚對數(shù)和生育率創(chuàng)新低，但2017年至2022年8月，韓國全國房價漲幅37%，首爾房價漲幅87%。韓國是一個典型的房地產(chǎn)價格和真實需求脫鉤案例，值得我們深思。
城鎮(zhèn)化率之上，結(jié)構(gòu)變化將更為劇烈
截至2020年，除了西藏省城鎮(zhèn)化率僅為35.7%以外，全國其他30個省級行政區(qū)（不含中國臺灣、中國香港、中國澳門）的城鎮(zhèn)化率均突破了50%，其中更是有21個省市突破了60%。各省城市化發(fā)展水平相對均衡，離散程度顯著小于2010年的美國與2015年的日本。隨著人口紅利的消失與人口老齡化提速，作為經(jīng)濟(jì)活動的主要載體，城市的經(jīng)濟(jì)增長效率急需提升。因此打破行政壁壘，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展，突破城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)限制顯得尤為重要，頂層思路逐漸由均衡發(fā)展向城市群戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
投資建議
本輪供給側(cè)改革一定程度上重塑房企經(jīng)營模式與短期重點城市群市場格局，過去經(jīng)營管理能力優(yōu)秀，財務(wù)風(fēng)格穩(wěn)健的房企在強(qiáng)杠桿水平管理限制下具備更強(qiáng)的擴(kuò)表能力，有望實現(xiàn)長期的市場份額提升與價值成長。供給側(cè)改革下，勝者為王邏輯持續(xù)增強(qiáng)。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、中國海外發(fā)展（未評級）、招商蛇口、萬科A、中國金茂（未評級）等占據(jù)核心城市群較高市場份額的穩(wěn)健型龍頭；（2）越秀地產(chǎn)、建發(fā)股份（未評級）、棲霞建設(shè)等深耕核心城市群的區(qū)域型優(yōu)質(zhì)房企。
風(fēng)險提示：全球宏觀經(jīng)濟(jì)下行；疫情反復(fù)影響居民購買力和購房意愿；房地產(chǎn)融資政策持續(xù)大幅收緊
|
|
