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每周一談：房企銷售小幅改善股權(quán)融資逐步落地
　　銷售：銷售延續(xù)小幅改善頭部房企優(yōu)勢(shì)持續(xù)
　　TOP50房企銷售整體保持小幅改善趨勢(shì)，11月權(quán)益銷售額累計(jì)同比增速44.4%，較10月跌幅收窄1.4pct，11月單月權(quán)益銷售額同比增速-26.7%，較10月提升5.3pct,環(huán)比增速為-1.9%。
　　分規(guī)模來看，頭部房企銷售優(yōu)勢(shì)依然顯著。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企11月當(dāng)月權(quán)益銷售額同比增速分別為-8%、-32.4%、-50.9%，分別較上月提升9.6pct、提升7.5pct、減少5pct。
　　TOP50房企中已實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)正的房企7家，較上月增加2家，分別為越秀地產(chǎn)（+10.6%）、濱江集團(tuán)（+2.5%）、萬達(dá)集團(tuán)（+84.6%）、仁恒置地（+27.6%）、武漢城建（+3.4%）、珠江投資（+37.3%）、偉星房產(chǎn)（+4.2%），多為聚焦核心區(qū)的改善房企或腰部房企；規(guī)?？壳暗凝堫^房企保利發(fā)展、中海、華潤、招商、金地、建發(fā)、綠城等表現(xiàn)持續(xù)好于多數(shù)民營企業(yè)。
　　從克而瑞銷售數(shù)據(jù)來觀察，11月份銷售改善幅度略強(qiáng)于10月，TOP50房企中有近半數(shù)單月權(quán)益銷售額同比增速較上月提升，房地產(chǎn)需求端及供給端寬松政策進(jìn)一步落地后，觀望情緒將有所減弱。
　　多家上市房企啟動(dòng)股權(quán)融資資金端再獲政策支持
　　“第三支箭”落地后，多家上市房企啟動(dòng)股權(quán)融資，當(dāng)前已有碧桂園、雅居樂等多家涉房上市公司公告進(jìn)行股權(quán)融資。其中碧桂園及雅居樂已完成配股，分別融資39.21億港元、7.83億港元，此外建發(fā)國際、世茂股份、天地源等多家上市公司已公告將進(jìn)行定增或配股。
　　“第三支箭”對(duì)行業(yè)內(nèi)多類房企產(chǎn)生正面效果，包括提供增量資金，降低負(fù)債率，為部分企業(yè)注入信用背書，從而促進(jìn)穩(wěn)健經(jīng)營民企流動(dòng)性改善，部分優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行行業(yè)整合等。從房企性質(zhì)來看，當(dāng)前大型民企、地方國企均有融資動(dòng)作，其中有碧桂園、雅居樂等7家民企，建發(fā)國際、天地源、陸家嘴、北新路橋4家國企。
　　12月2日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求四大行在12月10日前向房企提供以國內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款。通過銀行向房企提供帶擔(dān)保的離岸貸款，有助于改善房企的資金壓力，改善房企的離岸市場信用環(huán)境，緩解海外債務(wù)的存量壓力，提前儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)明年的償債高峰。
　　多條政策利好出臺(tái)后，房地產(chǎn)板塊大幅上漲，情緒消退后回落，但不改向上方向：①政策向房企端轉(zhuǎn)向，由“救項(xiàng)目”向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，盡管政策利好主導(dǎo)的行情最終需要基本面復(fù)蘇回應(yīng)，而需求短期內(nèi)尚無快速復(fù)蘇跡象，但以房企經(jīng)營為觀察對(duì)象，若壓力再現(xiàn)，或?qū)⒂姓哌M(jìn)一步呵護(hù)；②銷售基本面以外，供給端的資金狀態(tài)也是市場觀察的方向之一，存在交易空間，且政策引導(dǎo)下，資金面改善確定性更充足，將對(duì)本輪行情起到支撐作用。
　　數(shù)據(jù)追蹤（11月21日-11月27日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-29pct，-29pct，一線城市35pct，-24pct，二線城市-40pct，-26pct，三線城市+17pct，-37pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比+0.6pct，累計(jì)同比-8pct。
　　土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-10pct，成交建筑面積累計(jì)同比-13pct，成交金額累計(jì)同比-33pct，土地成交溢價(jià)率為1.64%。
　　城市行情環(huán)比：北京（-25pct），上海（-12pct），廣州（-67pct），深圳（+11pct），南京（-20pct），杭州（-25pct），武漢（-8pct）。
　　投資策略：關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬科A。關(guān)注產(chǎn)品邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿肫簖堫^建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)。代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。