>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年度策略：政策寬松，格局重塑-221205
| 上傳日期： |
2022/12/5 |
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| 1523KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
東興證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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2022年回顧：行業(yè)下行，投資失速
商品房銷售持續(xù)下行，房價下跌壓力增大。2022年的商品房銷售呈現(xiàn)量價齊跌的走勢。2022年1-10月商品房累計銷售金額108,832億元，同比-26.10%。10月單月商品房銷售額同比-23.71%，前值-14.21%；銷售均價單月同比-0.63%，前值2.32%。銷售下行的背景下，房價下行的壓力也在加大，房價下跌的城市數(shù)和跌幅擴(kuò)大的城市數(shù)都在增加。
行業(yè)資金面愈發(fā)緊張，銷售的下滑進(jìn)一步加劇了資金面的緊張局勢。2022年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)累計到位資金125,480億元，同比-24.7%。10月單月到位資金同比-26.00%，前值-21.27%。金融機(jī)構(gòu)對于信貸投放的謹(jǐn)慎態(tài)度，使得資金的支持依然局限于少數(shù)信用優(yōu)質(zhì)的房企，行業(yè)整體的信貸支持未見顯著改善。
銷售下行、融資不振之下，地產(chǎn)投資失速下滑。2022年1-10月累計開發(fā)投資完成額113,945億元，同比-8.8%。10月單月開發(fā)投資完成額同比-16.00%，前值-12.12%。2022年1-10月土地成交價款累計同比-46.90%。10月單月土地成交價款同比-49.67%，前值-55.38%。融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿。銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱之下，土地市場持續(xù)走弱。
2023年展望：政策寬松，格局重塑
供需兩端全面發(fā)力，政策走向新一輪寬松。我們認(rèn)為，隨著9月份以來供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。對于需求端，隨著房貸利率空間的打開以及“一城一策”的持續(xù)發(fā)力，需求端的維穩(wěn)力度正持續(xù)加強(qiáng)。對于供給端，信貸、債券、股權(quán)支持政策實(shí)現(xiàn)“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著改善。
不利因素迎來改善，行業(yè)有望觸底回升。1）疫情影響：雖然近期多地疫情形勢嚴(yán)峻，但中央對于疫情防控措施的精準(zhǔn)度正在持續(xù)提升，疫情防控對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響將逐漸減小。2）房企信用風(fēng)險與爛尾樓：隨著信貸、債券、股權(quán)支持政策的“三箭齊發(fā)”、預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化以及“保交樓”資金的持續(xù)落地，房企信用風(fēng)險與爛尾樓問題有望得到顯著改善。3）觀望情緒：在房價持續(xù)下滑的情況下，居民購房意愿不足。但隨著疫情影響的減弱和爛尾樓風(fēng)險的降低，居民的觀望情緒有望得到改善。而需求端政策的持續(xù)落地，也有望對銷售產(chǎn)生提振作用。4）收入預(yù)期：我們預(yù)計隨著疫情影響的減弱，地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的改善以及宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，居民的收入預(yù)期有望逐漸好轉(zhuǎn)。
格局重塑趨勢明顯，優(yōu)質(zhì)房企迎來拿地良機(jī)。國有背景的房企整體的銷售情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于民企，優(yōu)質(zhì)房企銷售已經(jīng)率先走出低谷，市場格局正在重塑。房企信用明顯分層，民企債券違約規(guī)模激增，債務(wù)融資銳減，央企和國企的信用優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。土地市場在走弱中進(jìn)一步分化，民企拿地規(guī)模迅速降低，國有背景的優(yōu)質(zhì)房企拿地份額顯著提升。供地措施不斷優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企迎來拿地良機(jī)，有望給未來銷售端的利潤改善打下良好基礎(chǔ)。
投資策略：基于供需兩端政策形成合力之下，行業(yè)多項(xiàng)不利因素正迎來顯著改善，以及行業(yè)出清將帶來的格局重塑，我們推薦兩條投資主線。主線一：具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企和國企，建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢正推動優(yōu)質(zhì)央企和國企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。主線二：開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，在地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”之下，有望率先獲得金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持，有效降低自身信用風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)。當(dāng)前政策思路已經(jīng)從“救項(xiàng)目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，經(jīng)營穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場對優(yōu)質(zhì)民企的擔(dān)憂也有望大幅降低。
風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險
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