>> 首創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告：供給側(cè)出清接近尾聲，需求側(cè)政策仍有空間-221204
| 上傳日期： |
2022/12/4 |
大小： |
1842KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
首創(chuàng)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
張功 |
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本輪周期不同點：政策力度不足且傳導不暢，供給側(cè)持續(xù)出清。本輪周期底部，行業(yè)現(xiàn)狀較08年和14年都更加嚴峻復雜。行業(yè)基本面持續(xù)下行，疊加疫情反復引發(fā)悲觀預期，民營房企信用風險持續(xù)發(fā)酵等問題。需求側(cè)來看，一方面地方政府因城施策首次經(jīng)歷下行周期，前期以試探性釋放寬松政策為主，整體寬松政策釋放力度減弱、節(jié)奏減速。另一方面，不用于以往周期中央一刀切的調(diào)控放松，本輪周期城市間政策寬松力度有所分化，低能級城市放松力度較大，高能級城市寬松較為克制，疊加疫情對于收入預期負面影響，市場對于政策有效性存在疑慮。在銷售去化不暢，融資渠道收緊的背景下，房企高周轉(zhuǎn)、高負債、高去化的三高模式難以維系?，F(xiàn)金流風險持續(xù)暴露，市場供應端持續(xù)出清，行業(yè)整體中期庫存持續(xù)下行。
監(jiān)管態(tài)度轉(zhuǎn)變，供給側(cè)拼圖趨近完整。半個月內(nèi)，央行、銀保監(jiān)會以及證監(jiān)會發(fā)出三支箭支持房企融資。第一支箭銀行信貸穩(wěn)定投放，第二支箭支援有商業(yè)抵押物資產(chǎn)的相對優(yōu)質(zhì)民營房企，第三支箭股權融資的放開為房地產(chǎn)行業(yè)帶來增量資金，既可優(yōu)化房企資產(chǎn)結構，降低資產(chǎn)負債率，也為困境房企打通股權融資渠道。不同于此前保交付、保項目的政策舉措，近期出臺政策措施體現(xiàn)監(jiān)管層既保交付，也要保主體的態(tài)度轉(zhuǎn)變。在金融監(jiān)管層面，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會已形成協(xié)同效應，構建地產(chǎn)供給側(cè)融資支持政策拼圖漸趨完整。
需求側(cè)力度不及以往，后續(xù)仍有發(fā)力空間。從前兩輪周期的中央統(tǒng)一調(diào)控到本輪周期因城施策，政策顆粒度由粗放到精細，政策頻次較多，單次力度較弱。城市范圍逐步從低能級城市上升到南京、杭州等等核心二線城市，一線城市僅對小范圍區(qū)域有所寬松。政策力度逐步提升從公積金調(diào)整、稅費補貼到部分放松限購、降低首付等增加房票，降低購房門檻的強需求政策。城市基本面較強的核心一二線城市限購限貸政策處于高壓階段，基本面較弱的三四線城市政策環(huán)境寬松，部分城市甚至全面放開政策。當前核心城市限制性政策寬松力度有限，城市能級從高到低的傳導路徑尚未走通，后續(xù)重點城市寬松政策仍值得期待。
銷售增速下行收窄，投資增速下行壓力猶存。2023年疫情反復引發(fā)居民收入預期轉(zhuǎn)弱、優(yōu)質(zhì)新推盤可售供應不足仍是制約銷售去化的主要因素。隨著疫情政策的逐步放開，以及需求側(cè)政策的持續(xù)發(fā)力，我們預計明年銷售走勢將呈現(xiàn)前低后高的走勢。低基數(shù)效應下，銷售同比下行有所收窄，我們預計銷售面積同比下降3.8%，銷售金額同比下降5.3%。由于可開工資源不足，償債高峰期以及開工意愿不足，預計明年新開工依舊呈下行趨勢，同比下降18%。隨著保交樓政策落地執(zhí)行，房企資金鋪排轉(zhuǎn)移到后端以釋放監(jiān)管資金，我們2023年預計竣工整體回暖，同比增長6%。前置指標土地成交價款大幅下降預示土地購置費仍有較大下行壓力。房企資金鏈緊張以及對供應商的話語權降低將使施工強度的持續(xù)走弱，施工投資短期難以企穩(wěn)。我們預計2023年的投資增速下行壓力仍然較大，同比下降9.3%。
投資建議：行業(yè)格局優(yōu)化Alpha與政策持續(xù)寬松Beta行情共振。目前寬松政策由地方因城施策上升至各部委自上而下的協(xié)同發(fā)力，中央供給側(cè)政策充分釋放，后續(xù)重點城市寬松政策值得期待，板塊有望迎來beta行情。中長期來看，融資以及土地獲取集中度的提升帶來行業(yè)格局優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企將迎來集中度及利潤率的雙升。持續(xù)推薦：1）經(jīng)營穩(wěn)健、融資暢通、高能級城市土儲占比較高的龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團、旭輝控股集團。
風險提示：因城施策政策、銷售恢復力度不及預期，市場對寬松政策反應鈍化，房價超預期下跌，疫情持續(xù)反復等。
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