>> 方正證券-2023年房地產(chǎn)債投資策略-221212
| 上傳日期： |
2022/12/13 |
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| 1563KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來源： |
方正證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張偉 |
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作為2023年信用債投資展望的第三篇報(bào)告，我們將對(duì)2022年地產(chǎn)債市場(chǎng)進(jìn)行回顧，然后展望2023年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和地產(chǎn)債投資策略。
一、2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可以分為四個(gè)階段
今年房地產(chǎn)政策放松大致可分為四個(gè)階段。1）1-4月，按揭利率開啟下行，各地陸續(xù)放松限購(gòu)、限貸。2）5-6月，中央定調(diào)開啟地產(chǎn)放松周期，各地需求端放松政策繼續(xù)加碼，供給端支持房企發(fā)債融資。3）7-10月房地產(chǎn)斷貸風(fēng)波后，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“保交樓，穩(wěn)民生”。4）11月以來政策“三箭齊發(fā)”，通過信貸、債券和股權(quán)融資松綁來保房企主體。房企融資環(huán)境明顯改善。
二、2022年地產(chǎn)債市場(chǎng)回顧：融資收縮，利差總體走闊
一級(jí)市場(chǎng)央企、國(guó)企境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資轉(zhuǎn)正，民企境內(nèi)地產(chǎn)債融資依然凈流出，但凈流出規(guī)模較去年同期有所緩和。境外地產(chǎn)債方面，美元兌人民幣匯率走高，房企美元債發(fā)行成本增加，且存在匯兌損失，同時(shí)房企出清導(dǎo)致海外市場(chǎng)認(rèn)可度變差，今年地產(chǎn)美元債發(fā)行大幅收縮。二級(jí)市場(chǎng)房企違約風(fēng)險(xiǎn)暴露與地產(chǎn)調(diào)控政策博弈下，境內(nèi)地產(chǎn)債利差整體呈現(xiàn)先下后上態(tài)勢(shì)。
三、2023年房地產(chǎn)行業(yè)展望：銷售底部回暖，房企“剩者為王”
疫情管控措施持續(xù)優(yōu)化，將提振經(jīng)濟(jì)信心和居民購(gòu)房意愿；“三箭齊發(fā)”以及預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)化，“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)減弱；相比于2014年地產(chǎn)放松刺激措施，當(dāng)前需求端政策仍有放松空間；預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售已經(jīng)在底部，明年2季度將開始小幅回暖。
房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已過，行業(yè)分化加劇，本輪地產(chǎn)周期下行將帶來行業(yè)出清。央企、國(guó)企以及優(yōu)質(zhì)民企、混改房企可通過獲取優(yōu)質(zhì)土地資源、收并購(gòu)等方式增加市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。1-11月百?gòu)?qiáng)房企中，央企、國(guó)企拿地金額占比達(dá)到86.8%，民企除了濱江、龍湖、碧桂園等13家房企少數(shù)拿地外，其余房企均暫停拿地。
四、地產(chǎn)債投資的三個(gè)方向
方向一：關(guān)注“小而美”區(qū)域國(guó)企。聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域房企，后續(xù)銷售端將率先復(fù)蘇，新增土儲(chǔ)貨值將得到提升。推薦華發(fā)股份、首創(chuàng)城發(fā)。方向二：關(guān)注土儲(chǔ)能級(jí)較高優(yōu)質(zhì)混改房企或民營(yíng)房企。“三箭齊發(fā)”下，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企現(xiàn)金流得到改善。從拿地視角看，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、萬科集團(tuán)今年新增土地貨值過千億元，且在長(zhǎng)三角、粵港按大灣區(qū)土儲(chǔ)布局規(guī)模較大。方向三：關(guān)注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體。城市更新、保障性租賃住房建設(shè)成為政策鼓勵(lì)大方向，為代建業(yè)務(wù)市場(chǎng)帶來增量。推薦萬科、華潤(rùn)等龍頭公司。對(duì)于轉(zhuǎn)型依靠商業(yè)、物業(yè)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的房企，隨著消費(fèi)場(chǎng)景修復(fù)，此類主體商業(yè)綜合體租金收入將恢復(fù)穩(wěn)定。推薦萬達(dá)商管、新城控股短期博弈機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期，宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，風(fēng)險(xiǎn)事件繼續(xù)傳導(dǎo)
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