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核心觀點(diǎn)：疫情優(yōu)化助力地產(chǎn)銷售，商品房成交緩慢回暖
　　中央重點(diǎn)政策方面：（1）12月7日，國(guó)家衛(wèi)健委公布了進(jìn)一步優(yōu)化疫情防控的十條針對(duì)性措施。其中提到不再對(duì)跨地區(qū)流動(dòng)人員查驗(yàn)核酸檢測(cè)陰性證明和健康碼，不再開展落地檢。10月和11月由于各地防疫持續(xù)加碼使得房地產(chǎn)銷售面積同比跌幅相比三季度進(jìn)一步擴(kuò)大，考慮到前期疫情對(duì)商品房成交存在一定沖擊，預(yù)計(jì)未來防疫優(yōu)化之后能釋放一部分滯后的購(gòu)房需求。
　　地方重點(diǎn)政策方面：（1）南京部分銀行對(duì)二套房商業(yè)按揭貸款政策做出調(diào)整，未結(jié)清首套房貸款的，購(gòu)買二套房首付比例降至四成，利率4.9%。前期南京已經(jīng)針對(duì)二套房未結(jié)清貸款的首付比下調(diào)過一次，然而由于前期政策效果有限，在當(dāng)前需求持續(xù)偏弱的情況下，南京再度下調(diào)二套房首付比例。但考慮到當(dāng)前居民購(gòu)房需求更多是受購(gòu)房意愿所影響，在居民收入以及房?jī)r(jià)預(yù)期沒有顯著改善的情況下，預(yù)計(jì)未來南京的商品房銷售仍舊維持弱修復(fù)的狀態(tài)。（2）武漢將調(diào)整限購(gòu)政策，限購(gòu)范圍縮小至二環(huán)內(nèi)，其他區(qū)域不再限購(gòu)。武漢的再度放寬限購(gòu)條件同樣是針對(duì)當(dāng)前較弱的購(gòu)房需求出臺(tái)的刺激力度更高的政策，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)見底仍需較長(zhǎng)時(shí)間。
　　我們認(rèn)為，在優(yōu)化疫情的大背景下，前期沖擊商品房銷售的一大因素——疫情將逐漸弱化，此時(shí)各地紛紛加碼需求端的刺激政策或許能夠放大政策的預(yù)期效果。接下來的政策預(yù)期降落在核心一二線城市是否出臺(tái)更強(qiáng)力的刺激政策，從而有效提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)三四線房市跟隨回暖。