>> 國泰君安-今晨焦點-221216
| 上傳日期： |
2022/12/16 |
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| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
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報告摘要
2022年1至11月全國房地產(chǎn)銷售金額同比下跌26.6%，與預期基本一致。今年1至11月，全國商品房累計銷售面積和金額分別同比下跌23.3%和26.6%。11月單月的銷售數(shù)據(jù)環(huán)比略微復蘇，增長3.8%，而同比仍然大幅下跌32.2%?？紤]到克而瑞11月底披露的銷售數(shù)據(jù)作為預先指標，已經(jīng)顯示了銷售上的疲弱，我們認為這基本與市場的預期沒有出入。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，主要50家開發(fā)商2022年11月單月的總合約銷售金額同比下跌幅度為34.8%。即使和10月單月數(shù)據(jù)相比，也錄得了環(huán)比7.9%的跌幅。我們將11月銷售乏力的主要原因歸結(jié)于以下兩點。首先是在11月份，中國的主要城市仍然執(zhí)行嚴格的疫情防控措施。最近疫情防控的情況已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。隨著政府在12月初宣布全國范圍內(nèi)優(yōu)化疫情防控政策，我們相信疫情下受壓制的購房需求會逐步釋放。第二個原因是市場仍然在期待更多的來自需求端政策的放松，這也使得購房者更多的仍然保持觀望的態(tài)度。我們認為短期不會看到全國的房地產(chǎn)銷售數(shù)字迅速反彈，而是要等待更長的時間，需要看到：1）工作和生活秩序完全從中國疫情防控措施調(diào)整中恢復；以及2）更多的針對購房人的需求端放松政策出臺。因此，我們認為房地產(chǎn)銷售錄得正向同比增長的最早時間可能是2023年的第二季度。
房地產(chǎn)竣工將在2023年第一季度繼續(xù)保持勢頭。2022年1至11月，全國房地產(chǎn)累計竣工面積同比下跌19.0%。雖然下跌幅度相比2022年1至10月的18.7%有所擴大，但我們認為原因主要是去年的高基數(shù)。從環(huán)比角度看，11月單月的竣工面積大幅增長了60.8%。在地產(chǎn)“三只箭”政策助力開發(fā)商再融資之后，我們認為房地產(chǎn)竣工數(shù)字將在明年第一季度都保持高景氣的勢頭，尤其是考慮到政府關(guān)于“保交付”的決心。另一方面，我們也注意到，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)字在11月份進一步減弱。2022年1至11月，房地產(chǎn)累計開發(fā)投資額同比下跌幅度相較1至10月份8.8%的同比下跌進一步擴大至9.8%。我們相信主要原因是較為平淡的土地市場和較弱的新開工。考慮到對于支持開發(fā)商的融資主要是用于保交付而不是土地投資，我們認為在明年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能都會保持較低的景氣度。
我們看到了更多來自需求端的放松政策。在一系列解決房地產(chǎn)開發(fā)商流動性的政策出臺之后，我們觀察到更多的重點城市也進一步宣布了針對購房者的放松政策。2022年12月9日，佛山宣布在一些限購區(qū)域放松房地產(chǎn)限購政策，至此，佛山全市解除了住房限購政策。2012年12月13日，根據(jù)媒體報道，南京允許合資格人士在一些限購區(qū)域購買第三套房。我們相信在接下來的幾個月，會有更多的來自重點一、二線城市的需求端放松政策出臺。
行業(yè)觀點：隨著開發(fā)商流動性問題的逐步化解，我們認為板塊的估值恢復將會持續(xù)。另外，我們也認為市場關(guān)注的重點是什么時候地產(chǎn)銷售狀況發(fā)生根本的復蘇。市場預期的扭轉(zhuǎn)，決定于需求端放松政策將如何進行以及深入到什么程度。我們當前對板塊所持的評級是“跑贏大市”。我們推薦優(yōu)質(zhì)民企龍湖集團（00960HK）和金地集團（600383SH）。同時我們認為中交地產(chǎn)（000736SZ）以及建發(fā)國際（01908HK）作為較小的央國企，將在當前融資寬松環(huán)境下看到更多優(yōu)勢。另外，我們也推薦萬科企業(yè)（02202HK），考慮到其穩(wěn)健的基本面和財務(wù)優(yōu)勢。
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