>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：住房改善列為擴(kuò)內(nèi)需首位，考慮新舉措提振市場(chǎng)-221218
| 上傳日期： |
2022/12/19 |
大小： |
1554KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（22/12/10-22/12/16）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交392萬平米，環(huán)比-1%；其中，一二線環(huán)比-1%、三四線環(huán)比+2%；12月截至上周一手房月成交同比-35%，較11月-1pct；其中，一二線同比-31%、三四線同比-53%，分別較11月3pct和+6pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交101萬平米，環(huán)比-13%；12月截至上周累計(jì)成交同比+17%，較11月-1pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤190萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比0.83倍，最近3個(gè)月（22年9-11月）分別為0.93倍、1.33倍和0.79倍。截至上周末，15城可售面積為9,990萬平米，環(huán)比+0.3%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為13.7個(gè)月，環(huán)比-0.1個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)。國(guó)務(wù)院副總理劉鶴指出，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)；有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示明年貨幣政策力度不能小于今年，總量要夠、結(jié)構(gòu)要準(zhǔn)。中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)韓文秀表示推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。市場(chǎng)方面，1-11月地產(chǎn)投資同比-9.8%，新開工同比-38.9%，銷售金額同比-26.6%。因城施策方面，購(gòu)房補(bǔ)貼：湖北黃岡、山東萊州；限購(gòu)放松：鄭州、南京；限售放松：蘭州。集中供地方面：成都推地16宗，成交15總，總成交價(jià)104.3億；重慶推地10宗，全部成交，總成交價(jià)63.78億；廣州推地6宗，成交5總，總成交價(jià)191.22億；后續(xù)將供地城市：青島。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：1-11月累計(jì)銷售：華潤(rùn)置地2,517億元（-7%）、新城控股1,095億元（-49%）、華僑城503億元（-33%）。債權(quán)融資：招商蛇口擬發(fā)行規(guī)模不超過36.4億元的公司債券，品種一26.4億元/3年/2.40%，品種二10億元/5年/2.80%；大悅城發(fā)行15億元/5年/ 4.27%公司債；中國(guó)海外發(fā)展發(fā)行20億/5年/ 2.70%中期票據(jù)；碧桂園發(fā)行10億元公司債，品種一8億元/4.88%，品種二2億元/4.00%；中國(guó)海外發(fā)展擬發(fā)行30億元公司債，新城控股發(fā)行20億元/3年期/4.3%中期票據(jù)。股權(quán)融資：招商蛇口公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份的方式購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，股份發(fā)行價(jià)為15.06元/股；華發(fā)股份非公開發(fā)行A股股票事項(xiàng)獲得珠海市國(guó)資委批復(fù)，擬募集資金總額不超過60億元；碧桂園按配售價(jià)每股2.7港元成功配售予不少于6名專業(yè)機(jī)構(gòu)及其他投資者，配售所得款項(xiàng)凈額不少于47.41億港元。增減持方面，碧桂園服務(wù)控股股東楊惠妍出售2.37億股股份，持股比例從43.15降至36.1%；旭輝控股集團(tuán)擬出售持有的旭輝永升服務(wù)全部23.3%股份。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.77%，滬深300指數(shù)上漲3.29%，相對(duì)收益為-0.52%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第9位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：世聯(lián)行、卓朗科技、大悅城、深物業(yè)A、萬科A，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為深振業(yè)A、中國(guó)武夷、廣宇發(fā)展、深深房A、南國(guó)置業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲17.58%，滬深300指數(shù)上漲3.29%，相對(duì)收益為14.29%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為11.3/9.1倍；物管22/23PE均值分別為17/12倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A、中國(guó)建筑，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴、金科股份；H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)力度超預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期，行業(yè)增值服務(wù)探索不及預(yù)期。
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