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股權(quán)融資預(yù)案公布，助力規(guī)模更積極擴(kuò)張，受益于行業(yè)集中度大幅提升。公司公告2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35名（含）特定對(duì)象發(fā)行股份，其中保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)金額1-10億元；本次非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)8.19億股（占發(fā)行前股本6.8%），募集資金總額不超過(guò)125億元；其中110億元資金用于14個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、15億元資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。保利集團(tuán)為公司實(shí)控人，目前通過(guò)直接及間接持股保利南方集團(tuán)持有公司股份40.49%。我們認(rèn)為，本次股權(quán)融資將顯著壓降負(fù)債率，進(jìn)一步提升實(shí)現(xiàn)股權(quán)和債權(quán)的擴(kuò)表，從而助力公司更積極逆勢(shì)擴(kuò)張，將受益于行業(yè)格局優(yōu)化和集中度大幅提升。此外，公司還發(fā)布了未來(lái)三年（2023-2025年）股東回報(bào)規(guī)劃，2023年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)比例不低于25%；2024-2025年每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)比例均不低于20%，未來(lái)分紅可期、積極回饋股東。
　　22年銷售額4,573億，同比-15%、跑贏行業(yè)，行業(yè)排名逆勢(shì)升至第二。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2022年12月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額572億元，同比+56%；銷售面積345萬(wàn)平，同比+41%，單月銷售規(guī)模位列行業(yè)第一；公司全年實(shí)現(xiàn)銷售金額4,573億元，同比-15%；銷售面積2,753萬(wàn)平，同比-17%；同期50家房企銷售額累計(jì)同比-40%，公司銷售明顯優(yōu)于行業(yè)均值。公司2022年銷售額全國(guó)排行第2名，較21年末繼續(xù)提升2名，實(shí)現(xiàn)逆境彎道超車。投資方面，公司1-11月累計(jì)拿地金額1,462億元，同比-7.2%；拿地面積964萬(wàn)平，同比-59.8%；拿地/銷售金額比37%、拿地/銷售面積比40%，較2021年全年分別提升2pct、下降42pct。截至22Q3末，公司待開(kāi)發(fā)面積6,605萬(wàn)平、在建面積13,926萬(wàn)平，土儲(chǔ)規(guī)模充沛。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，本次定增將壓降凈負(fù)債率7pct，助力公司逆境擴(kuò)張。公司3Q22實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠2,939億元，回籠率92%，同比提升2.3pct；貨幣資金1,303億元，同比-1.3%。截至22Q3末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為66.4%、凈負(fù)債率73.0%、現(xiàn)金短債比1.9倍，三條紅線穩(wěn)居綠檔；若定增足額落地后，三道紅線指標(biāo)有望繼續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率將降至65.5%，凈負(fù)債率將降至66.5%，現(xiàn)金短債比將提升至2.1倍，也為后續(xù)更積極經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。融資方面，公司緊抓市場(chǎng)窗口，積極開(kāi)展融資額度儲(chǔ)備，2022年公司已成功發(fā)行公司債、中票、ABS合計(jì)314億元，加權(quán)票面利率僅2.8%，融資優(yōu)勢(shì)明顯。
　　投資分析意見(jiàn)：定增公布助力擴(kuò)張，格局優(yōu)化強(qiáng)者愈強(qiáng)，維持“買入”評(píng)級(jí)。保利發(fā)展作為老牌龍頭央企，軍旅特色奠定了強(qiáng)執(zhí)行力文化，過(guò)去三十載中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的成長(zhǎng)；銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)、融資優(yōu)勢(shì)明顯，拿地隱含毛利率底部回升。此外，我們預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間、并迎來(lái)戴維斯雙擊。我們維持公司22-24年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為275、289、315億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)22/23PE為6.6/6.3倍，維持目標(biāo)價(jià)為25.0元/股，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)融資落地仍具備不確定性。