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每周一談：曙光已現(xiàn)估值修復(fù)有望持續(xù)
　　行業(yè)超跌下行年末觸底反彈：2022年，物業(yè)板塊受到美聯(lián)儲(chǔ)加息、地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)、政策救市等影響，經(jīng)歷了前期加速下行——年末超跌反彈的行情。
　　估值仍處于歷史低位國央企韌性凸顯
　　回顧物業(yè)板塊近三年估值情況，2022年估值回落明顯，目前仍處于歷史低位。分民企及國央企來看，國央企物業(yè)板塊估值亦有所回調(diào)，但整體高于民企。
　　我們認(rèn)為，隨著地產(chǎn)政策利好逐步兌現(xiàn)，民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，房地產(chǎn)行業(yè)有望于2023年迎來弱復(fù)蘇，疊加國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，市場擔(dān)憂情緒有望于2023年逐步釋放，物業(yè)板塊估值修復(fù)或?qū)⒊掷m(xù)，而民營物企隨著獨(dú)立性增強(qiáng)、關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)減弱，估值修復(fù)空間更大。
　　基本面未變多數(shù)個(gè)股跌幅較大
　　從個(gè)股角度來看，2022年多數(shù)物企呈現(xiàn)下跌，但從基本面情況來看，物企22H1總營收及凈利潤大部分保持正增長。
　　根據(jù)22H1在管面積與克而瑞物管22FY在管面積數(shù)據(jù)對(duì)比，在管面積TOP20物企數(shù)據(jù)均保持正增長，面積的增長預(yù)計(jì)將會(huì)為物企帶來營收的增長，物業(yè)行業(yè)基本面未變。
　　物企上市降溫并購熱情減弱
　　受港交所審核趨嚴(yán)、物業(yè)板塊估值回落影響，物企赴港上市降溫。2022年僅6家物企上市，較2021年13家減少了7家，根據(jù)克而瑞物管，2022年遞表物企僅3家，較2021年34加減少了31家。
　　并購熱情減弱，2022年全年披露并購數(shù)量53起，并購交易金額106.09億元，同比下降70.19%。受民營房企流動(dòng)性危機(jī)影響，民營物企并購交易意愿減弱。
　　獨(dú)立性增強(qiáng)服務(wù)邊界擴(kuò)張：根據(jù)克而瑞物管，35家披露項(xiàng)目來源的上市物企，其來源于第三方項(xiàng)目的在管面積于2022年中期占比為61.33%，預(yù)計(jì)2022年全年第三方項(xiàng)目占比將繼續(xù)提升，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比將繼續(xù)下滑。
　　數(shù)據(jù)追蹤（12月28日-12月30日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2022年12月30日，持有747.72萬股，較上周下跌3.38%，持股市值1.15億元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年12月28日至12月30日，增幅最大的是金科服務(wù)，本周增幅0.71%。降幅最大的是旭輝永升服務(wù)，降5.41%。持股比例最高為保利物業(yè)，為58.97%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.44億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為2023年將是物企增強(qiáng)其獨(dú)立性、減弱其房地產(chǎn)附庸屬性、服務(wù)邊界持續(xù)擴(kuò)張、開啟新周期的一年。目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨(dú)立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨(dú)立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。