>> 中信證券-經(jīng)濟熱點評論：優(yōu)化需求端地產(chǎn)政策，助力擴內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟-230105
| 上傳日期： |
2023/1/6 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
程強 |
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1月5日，央行、銀保監(jiān)會公布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的文件，允許滿足新房價格連續(xù)3月下降的城市探索降低首套房貸利率。在地產(chǎn)三支箭等供給端政策持續(xù)轉(zhuǎn)暖背景下，2022年12月中央經(jīng)濟工作會議進一步增加了房地產(chǎn)需求端的支持內(nèi)容，在擴大國內(nèi)需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費政策之前的首位。隨著部分城市降低首貸利率，地產(chǎn)當月銷售增速轉(zhuǎn)正時點有望更早到來，預計地產(chǎn)銷售、竣工、拿地、開工指標逐步企穩(wěn)，沿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對擴大內(nèi)需、促進消費起到積極作用。
▍首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制建立，允許部分城市突破目前的4.1%的下限。1月5日晚間，《央行、銀保監(jiān)會關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》發(fā)布，文件于2022年12月30日已通知至央行、銀保監(jiān)會各地分支機構(gòu)。按照文件要求，各地可于每季末月評估之前3個月新房價格，如果出現(xiàn)同比、環(huán)比連續(xù)3個月下降的情況，則可“階段性地”降低甚至取消首套房貸利率下限。之后，如果政策起效，房價3個月連續(xù)上漲，則要恢復全國統(tǒng)一首貸利率下限。目前，首貸利率下限為5年期LPR減20個基點，即4.1%，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，2022年11月全國首套、二套房貸利率平均為4.17%、4.95%。我們預計符合條件的房價下調(diào)城市將于近期下調(diào)首套房貸利率，幅度或在20-50個基點（預計不會明顯低于1年期LPR利率，即3.65%）。如果針對剛需居民的政策刺激效果有限，未來不排除放松改善型、二套房貸利率限制的可能。
▍目前，70個大中城市里有38城符合降低首套房貸利率的標準。根據(jù)我們梳理2022年9-11月70個大中城市的房價同比、環(huán)比情況，目前有38個城市符合標準。其中，一線城市均不符合標準（11月北京、上海房價同比、環(huán)比均正增長；廣州、深圳僅環(huán)比為負增長，同比正增長），新一線城市中有4城符合標準（即武漢、沈陽、天津、鄭州），二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。可見，目前政策主要作用區(qū)域是二、三線城市。一線城市受到本次政策支持的直接效果有限，一線城市是全國地產(chǎn)市場的風向標，我們預計后續(xù)可能在限購、戶籍等制度上給予更多支持以激發(fā)一線居民購房活力。
▍地產(chǎn)已成為擴內(nèi)需、促消費的重要抓手之一。2022年11月以來，地產(chǎn)第二第三支箭不斷創(chuàng)新擴容，第一支箭信貸也給予大力授信支持，12月高層領(lǐng)導再次定調(diào)房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)（劉鶴副總理2022年12月在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖對話時講到），地產(chǎn)政策風向不斷轉(zhuǎn)暖。年底年初，地產(chǎn)政策發(fā)力點逐漸從供給側(cè)轉(zhuǎn)為需求側(cè)，各地不斷放松一些不再適宜的房地產(chǎn)限制措施，更大力度取消不合適的限購措施。按照中央經(jīng)濟工作會議精神，在擴大國內(nèi)需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養(yǎng)老服務等消費政策之前的首位。我們認為，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)是釋放地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資需求，以及地產(chǎn)下游家電、家居、裝修等行業(yè)消費需求的有力撬動點，是擴大內(nèi)需中不能缺位的重要一環(huán)。隨著各地逐漸落實新的首套房貸利率要求，預計地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)，既有在建項目竣工穩(wěn)步推進，隨后房企拿地、開工指標穩(wěn)步改善。預計2023年全年房地產(chǎn)投資有望在2022年約-10%降幅上明顯收窄至-5%左右，并且逐季修復。預計房地產(chǎn)銷售額、銷售面積有望在2022年下滑超20%的情況下，2023年實現(xiàn)小幅正增長，部分城市房價可能同比改善，因而全國銷售額增速快于銷售面積增速。不過也需警惕，房地產(chǎn)已渡過剛需人口周期高點，中長期內(nèi)將面臨趨勢性退坡，但這不影響2023年地產(chǎn)出現(xiàn)階段性的降幅收窄的改善。
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