>> 華泰證券-宏觀深度研究：解析海外地產(chǎn)下行周期的宏觀影響-230109
| 上傳日期： |
2023/1/9 |
大?。?/td>
| 1602KB |
| 格式： |
pdf 共19頁(yè) |
來(lái)源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
易峘 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
2020年下半年以來(lái)，在疫情推升需求、經(jīng)濟(jì)重啟、及超寬松貨幣財(cái)政政策的共同推動(dòng)下，全球房?jī)r(jià)快速拉升，上漲速度和幅度為數(shù)十年之最，但約在去年年中，海外地產(chǎn)周期出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。地產(chǎn)周期走到哪兒了？地產(chǎn)周期走勢(shì)對(duì)增長(zhǎng)和通脹的影響幾何？何時(shí)地產(chǎn)下行周期對(duì)增長(zhǎng)的拖累顯現(xiàn)，對(duì)通脹的推升退潮、從而對(duì)央行貨幣政策的制約下降？由于美國(guó)地產(chǎn)周期與全球地產(chǎn)周期基本同步，本文通過(guò)解析美國(guó)地產(chǎn)周期走勢(shì)來(lái)試圖回答這些問(wèn)題。
地產(chǎn)周期緣何降溫？
2020年下半年以來(lái)，全球房地產(chǎn)快速拉升，2022年年中各國(guó)房地產(chǎn)周期普遍見(jiàn)頂。美國(guó)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)于去年7月見(jiàn)頂，其同比增速于2022年3月見(jiàn)頂于20.8%，至同年11月回落至9.2%。從資產(chǎn)定價(jià)角度看，利率上升及收入增長(zhǎng)預(yù)期回落壓低地產(chǎn)價(jià)格。從供需角度分析，利率上升、房貸負(fù)擔(dān)能力下行以及遠(yuǎn)程辦公減少制約需求，而新屋庫(kù)存回升推升供給，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落。
地產(chǎn)周期可能在2023年延續(xù)下行趨勢(shì)
據(jù)我們的預(yù)測(cè)模型，美國(guó)房?jī)r(jià)同比增速在2023年將延續(xù)下行趨勢(shì)，2023年4季度房?jī)r(jià)相對(duì)2022年3季度的高點(diǎn)回落4%左右，2024年底最大下跌幅度將達(dá)到7.6%。具體看，房貸利率領(lǐng)先房地產(chǎn)價(jià)格約2-3個(gè)季度，新屋可供銷(xiāo)售月數(shù)領(lǐng)先房?jī)r(jià)2個(gè)季度，兩者均指示房地產(chǎn)價(jià)格將在2023年上半年進(jìn)一步回落。但由于居民和銀行部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債表較為健康，相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)大體可控。
地產(chǎn)下行周期拖累總需求增長(zhǎng)
地產(chǎn)下行周期將繼續(xù)在投資和消費(fèi)兩個(gè)層面拖累海外2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加劇衰退風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)為例，一方面，地產(chǎn)投資可能延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)（截至22Q3的四個(gè)季度占GDP比重3.4%），另一方面，地產(chǎn)周期下行將繼續(xù)拖累家具、家電、建筑材料以及機(jī)動(dòng)車(chē)等地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)（截至22Q3的四個(gè)季度占GDP 19%）。歷史經(jīng)驗(yàn)也顯示，房地產(chǎn)周期下行是經(jīng)濟(jì)陷入衰退的有效先行指標(biāo)之一。
地產(chǎn)周期降溫將在2023下半年產(chǎn)生平抑通脹的效果
基準(zhǔn)情形下，地產(chǎn)周期逆轉(zhuǎn)對(duì)房?jī)r(jià)將在2023下半年開(kāi)始傳導(dǎo)至CPI居住分項(xiàng)。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，房?jī)r(jià)和新簽約租金分別領(lǐng)先CPI居住分項(xiàng)14和12個(gè)月，預(yù)示CPI居住分項(xiàng)可能在今年2季度后見(jiàn)頂。然而，仍要警惕中國(guó)經(jīng)濟(jì)重啟對(duì)大宗商品和制造業(yè)價(jià)格的影響，以及美國(guó)勞工價(jià)格增長(zhǎng)粘性對(duì)通脹的支撐。
對(duì)宏觀政策影響
綜合看，地產(chǎn)市場(chǎng)降溫拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并降低通脹壓力，將會(huì)在未來(lái)形成聯(lián)儲(chǔ)未來(lái)立場(chǎng)“中性化”的一個(gè)重要推動(dòng)因素。然而，由于租金下降明顯滯后房?jī)r(jià)周期、且其他部門(mén)（尤其勞工價(jià)格）通脹粘性仍高，地產(chǎn)降溫對(duì)增長(zhǎng)拖累可能需要持續(xù)一段時(shí)間，方有政策調(diào)整的窗口。具體看，我們預(yù)計(jì)美國(guó)勞工市場(chǎng)重返供需平衡、工資增長(zhǎng)回落至趨勢(shì)水平可能仍需3-4個(gè)季度的時(shí)間（參見(jiàn)《美國(guó)勞工荒何時(shí)緩解》，2023/01/02），因此聯(lián)儲(chǔ)可能在2023年4季度前都不具備開(kāi)始考慮政策寬松的條件。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房?jī)r(jià)回落快于預(yù)期、中國(guó)重啟導(dǎo)致大宗商品價(jià)格大幅上漲。
|
|
