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2022年地產(chǎn)境內(nèi)債違約余額1496億元，是2021年的2.5倍。2021年2月底華夏幸福違約以來，違約頻發(fā)，2021年、2022年地產(chǎn)境內(nèi)債違約余額分別為602億元、1496億元。從形式看，2022年展期余額占比89%，是最主要的違約類型，2022年首次展期有1月恒大、3月龍光、4月融創(chuàng)和富力、5月世茂等20家房企。
　　地產(chǎn)境外債方面，2022年違約余額300億美元，是2021年的3.5倍。
　　地產(chǎn)債違約后續(xù)如何？境內(nèi)債違約后，一般選擇展期，期限常為6個(gè)月-3年，同時(shí)增加增信措施。增信方式上，涉及增加法人擔(dān)保、支付“違約金”、以公司/項(xiàng)目股權(quán)提供質(zhì)押增信等。節(jié)奏上，有期末一次性兌付、分階段兌付本金兩種方式。利率上，多數(shù)仍按原票面利率計(jì)息，利隨本清。除展期外，華夏幸福債務(wù)重組方案還包括出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金、出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)、現(xiàn)金兌付、信托受益權(quán)份額抵償和以股抵債5種。
　　境外債方面，違約處置主要通過交換要約，溢價(jià)要約為主。交換要約金額達(dá)到最低要求后，公司新發(fā)債券，投資者獲得相應(yīng)比例的新債券以及部分現(xiàn)金補(bǔ)償，現(xiàn)金比例多在0.5%-5%之間。
　　展望2023年，政策改善、未違約民企到期體量少，違約風(fēng)險(xiǎn)整體偏低。政策上，“三支箭”改善融資環(huán)境。到期壓力方面，2023年到期及行權(quán)6019億元，較2022年小幅增加383億元，不過未違約民企到期及行權(quán)規(guī)模不大，合計(jì)1058億元，占地產(chǎn)存量債的7%。
　　境外債方面，2023年到期及行權(quán)569億美元，未違約民企到期及行權(quán)154億美元，占地產(chǎn)存量境外債的8%。
　　核心假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。全國單月住宅銷售額同比尚未轉(zhuǎn)正，銷售市場依然偏冷淡，可能影響房企到位資金。展期方案實(shí)施效果可能不及預(yù)期。