>> 中信證券-債市啟明系列：政策刺激與防控優(yōu)化的共振對(duì)地產(chǎn)銷售影響有多大？-230110
| 上傳日期： |
2023/1/10 |
大小： |
1009KB |
| 格式： |
pdf 共34頁(yè) |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
明明,彭陽,章立聰 |
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疫情擾動(dòng)下，2022Q4地產(chǎn)銷售持續(xù)走弱。與之對(duì)應(yīng)的是地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化。央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，從機(jī)制上給予了地方金融監(jiān)管部門在按揭貸款利率上更多的自由裁量權(quán)。隨著疫情沖擊逐漸過去；需求端利率下行，限購(gòu)限貸放松；供給端三箭齊發(fā)保地產(chǎn)、保交樓，市場(chǎng)信心開始逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)2023年地產(chǎn)銷售將迎來反彈，全年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)概率較大。
▍受到疫情擾動(dòng)影響，四季度地產(chǎn)銷售持續(xù)走弱。全國(guó)42城市的新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，保交樓政策陸續(xù)出臺(tái)后，2022年三季度新房銷售降幅逐步收窄，9月份一線城市和三、四線城市實(shí)現(xiàn)6.4%和5.4%的同比正增長(zhǎng)，二線城市下降28%。但是，隨著四季度疫情擾動(dòng)的逐月增強(qiáng)，商品房銷售增速趨于下行，12月份一線、二線和三四線城市商品房銷售同比增速再次下降至-35.6%、-31.0%和-43.0%。
▍地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，需要看到地產(chǎn)銷售回暖，房?jī)r(jià)、地價(jià)和土地市場(chǎng)趨于穩(wěn)定 2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，提出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。此舉建立了按揭貸款利率調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。按照2022年9月至11月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，二線城市中有13座城市滿足政策要求，三、四線城市中有25座城市滿足政策要求，包括已經(jīng)下調(diào)了利率的武漢、石家莊等城市。根據(jù)過去10年中多輪房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)，按揭貸款利率與房地產(chǎn)的銷售情況之間的反向關(guān)系較為明確。隨著疫情沖擊逐漸過去；需求端利率下行，按揭利率達(dá)到歷史最低，限購(gòu)限貸放松；供給端三箭齊發(fā)保地產(chǎn)、保交樓，市場(chǎng)信心開始逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)2023年地產(chǎn)銷售將迎來反彈時(shí)機(jī)。
▍銷售復(fù)蘇的情景假設(shè)：
預(yù)測(cè)2023年地產(chǎn)銷售的基準(zhǔn)假設(shè)是：①疫情影響變?nèi)酰虎诰用裥判闹鸩胶棉D(zhuǎn)。2022年上半年，房地產(chǎn)政策已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向積極，但全年的地產(chǎn)銷售表現(xiàn)并不樂觀，除了周期性的因素以外，最核心的因素還是來自兩個(gè)重要沖擊：①二季度和四季度的疫情沖擊和②三季度的部分居民斷貸和爛尾樓輿情事件沖擊。然而，我們認(rèn)為這兩類沖擊在2023年都將發(fā)生變化，只不過有快有慢。
我們選取了兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)——2022年6月和2022年9月做靜態(tài)的情景假設(shè)（疫情沖擊均較小，區(qū)別在于有無交付擔(dān)憂）。悲觀的假設(shè)是2023年全年各月的銷售狀況（考慮季節(jié)性后）與2022年9月的水平相當(dāng)。樂觀假設(shè)是2023年各月的銷售狀況與2022年6月相當(dāng)。中性的假設(shè)是銷售狀況逐漸好轉(zhuǎn)，在年內(nèi)從悲觀的情形逐步向樂觀情形發(fā)展。
▍根據(jù)上述假設(shè)進(jìn)行預(yù)測(cè)，2023年地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的概率較大。在悲觀假設(shè)下，我們預(yù)測(cè)即使2023年全年維持2022年9月的地產(chǎn)銷售水平，由于二季度和四季度兩個(gè)季度低基數(shù)的存在，2023年也能實(shí)現(xiàn)1%的銷售增速。中性情形下，若地產(chǎn)銷售狀況能夠在2023年三季度回到2022年6月的水平，不排除全年的地產(chǎn)銷售增速可能接近10%。
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