>> 東方證券-城鎮(zhèn)商品房的需求中樞將落在何處？-230113
| 上傳日期： |
2023/1/15 |
大小： |
501KB |
| 格式： |
pdf 共13頁(yè) |
來源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陳至奕,陳瑋,孫金霞 |
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研究結(jié)論
2022年以來地產(chǎn)銷售疲弱向投資端傳導(dǎo)，進(jìn)而影響消費(fèi)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，成為經(jīng)濟(jì)最大的拖累項(xiàng)之一。當(dāng)前住房市場(chǎng)的存量供應(yīng)是否已經(jīng)充足，未來還有多大的空間？本文我們將從人口視角考察住宅需求端這未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大基本面。
七普數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)人均住房建筑面積達(dá)到了41.76平米，比十年前提高了10.7平米，若以這一人均水平推算，全國(guó)家庭住房建筑面積可能在540億平米左右，已不存在住房數(shù)量短缺的問題。但區(qū)域供需錯(cuò)配導(dǎo)致居民對(duì)不同能級(jí)城市的預(yù)期有所分化，從70大中城市來看，人均建筑面積最高的九江市比人均建筑面積最低的深圳高33.7平米?？紤]到當(dāng)前人口流動(dòng)的趨勢(shì)并無轉(zhuǎn)變，分化的預(yù)期或進(jìn)一步提升大城市的住房投資需求、壓降或延后三四線城市的購(gòu)房需求，從而強(qiáng)化區(qū)域和城市間地產(chǎn)景氣度的差異。
回顧過去二十年城鎮(zhèn)住房的發(fā)展，推動(dòng)城鎮(zhèn)商品房增長(zhǎng)的動(dòng)能可以歸結(jié)為三個(gè)方面，一是城鎮(zhèn)化率提升，新增城鎮(zhèn)人口帶來增量住房需求；二是人均居住面積提高，對(duì)應(yīng)居住環(huán)境改善；三是商品房替代了自建住房和原公有住房。在“房住不炒”的大背景下，城鎮(zhèn)化帶來的增量需求和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的改善性需求是決定未來房地產(chǎn)需求端的最主要因素：
1）總?cè)丝诠拯c(diǎn)近在眼前。2021年總?cè)丝趦H新增48萬，老齡化加劇與出生人口下滑決定了總?cè)丝诘墓拯c(diǎn)即將到來。若以2020年各年齡段育齡婦女生育率線性外推（其中二孩生育率回到二孩政策實(shí)施之前的水平），總?cè)丝诘墓拯c(diǎn)將出現(xiàn)在2024年，而新冠疫情可能加速這一進(jìn)程。
2）即使農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口轉(zhuǎn)移未減速，2020-2030年城鎮(zhèn)人口增量也幾乎是前十年增量的一半；若農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口轉(zhuǎn)移下降三分之一，則新增城鎮(zhèn)人口增量?jī)H為2010-2020年增量的36%。
3）人均住房面積仍有增長(zhǎng)空間。一方面，家庭戶數(shù)量在家庭小型化的推動(dòng)下持續(xù)增長(zhǎng)，戶均規(guī)模下降將導(dǎo)致住房套數(shù)的需求增加，從而推高人均住房面積；另一方面，我國(guó)人均住房建筑面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有增長(zhǎng)空間，德國(guó)、法國(guó)和英國(guó)的人均住房面積在40平米左右，對(duì)應(yīng)的建筑面積為53平米，比我國(guó)高出11平米；韓國(guó)則為33.9平米，對(duì)應(yīng)的建筑面積約為45平米，比我國(guó)高出3平米。
4）更新改造需求。盡管部分老舊住房已在過去10年完成了拆遷或改建，但當(dāng)前城鎮(zhèn)仍有相當(dāng)比例的改善性住房需求：2020年城鎮(zhèn)家庭戶的住房建于80年代以前的比例約為3%，90年代前的比例約為12%；城市居住于自建住房和原公有住房的比例分別為16%和13%，建制鎮(zhèn)居住于自建住房和原公有住房的比例則分別達(dá)51%和4%。
經(jīng)過一系列測(cè)算，我們認(rèn)為，2020-3030年，城鎮(zhèn)商品房需求增速或下移，但絕對(duì)量仍有支撐。假設(shè)農(nóng)村至城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移未減速，來源于商品房的比例和城鎮(zhèn)人均建筑面積增幅均為2010-2020年的三分之二，則2020-2030年年均商品房面積增量為9.3億平米，略高于上個(gè)十年的需求增量，但增速將顯著下移?？紤]到2010-2020年城鎮(zhèn)商品房銷售與人口普查數(shù)據(jù)推算的商品房面積增量的比例為1.28:1，年均9.3億平米的商品住宅需求將對(duì)應(yīng)2023-2029年年均10.4億平米的商品房銷售，顯著低于2017-2021年15億平左右的銷售面積，但絕對(duì)量仍然不低。
風(fēng)險(xiǎn)提示
人口普查統(tǒng)計(jì)中住房相關(guān)指標(biāo)可能與實(shí)際情況存在一定偏差；
商品房需求測(cè)算存在一系列假設(shè)條件和估算，實(shí)際結(jié)果可能與測(cè)算存在一定偏差；
地產(chǎn)紓困政策效果不及預(yù)期。
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