>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)研究-改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃政策點評：改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，供需兩端政策不斷突破-230115
| 上傳日期： |
2023/1/15 |
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| 633KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪，曹曼 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
1月13日，據(jù)新華社，為貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議部署，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，有關部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預期提升”四個方面，擬重點推進21項工作任務。方案明確，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎上，完善部分參數(shù)設置。方案只設定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，金融機構(gòu)可自主把握。研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求。
1月13日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會上表示，12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，同比下降1.37pct，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。最近我們在研究推出另外幾項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，主要重點支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，包括保交樓貸款支持計劃、住房租賃貸款支持計劃、民企債券融資支持工具等，屆時出臺后會另外再作一些詳細披露和發(fā)布。
點評：
擬推出《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，料從防風險向結(jié)構(gòu)性擴表過渡。據(jù)新華社，有關部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”、“負債接續(xù)”、“權(quán)益補充”、“預期提升”四個方面擬重點推進21項工作任務，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。行動方案明確：1）合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎上，完善部分參數(shù)設置。行動方案主要針對專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，沒有具體名單，金融機構(gòu)可自主把握。表明后續(xù)保主體范圍或?qū)⑦M一步擴大，并且四檔房企債務增長上限或?qū)?yōu)化、尤其是綠檔房企在負債端或有更大擴張空間，后續(xù)綠檔房企拿地或更將積極，助力銷售穩(wěn)增；2）推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求。新增集團流動貸款支持，突破了2003年規(guī)定的“商業(yè)銀行對房企申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放”，表明更大強度的保主體資金支持。
央行擬推出多項結(jié)構(gòu)性工具促市場平穩(wěn)，房貸利率繼續(xù)下降、料房貸政策將再優(yōu)化。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：1）最近在研究推出另外幾項結(jié)構(gòu)性工具，主要重點支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，包括保交樓貸款支持計劃、住房租賃貸款支持計劃、民企債券融資支持工具等。加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃等，表明保交樓仍是首要任務；2）12月份全國新發(fā)放房貸利率低至4.26%，同比-1.37pct，是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。在2022年9月和2023年1月首套房貸利率不設下限的政策之下，全國首套房貸利率快速下降，后續(xù)我們預計二套房購房政策也將逐步優(yōu)化，包括首付比例下調(diào)、房貸利率下調(diào)、認房認貸政策調(diào)整等。預計后續(xù)將有更多房地產(chǎn)供需兩端支持政策推出，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升并健康穩(wěn)定發(fā)展。
投資分析意見：改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表，供需兩端政策不斷突破，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預計隨著供給緩慢修復，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關注：棲霞建設、陸家嘴；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國際、龍湖集團、碧桂園，建議關注：越秀地產(chǎn)、綠城中國、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務、旭輝永升服務、新城悅、寶龍商業(yè)，建議關注：招商積余、萬物云。
風險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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