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擬收購美凱龍30%股份，資產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢明顯、提升供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)間客戶協(xié)同效應(yīng)。公司公告，與美凱龍控股股東紅星控股、實(shí)控人車建興簽訂協(xié)議，擬現(xiàn)金收購美凱龍13.04億股股份、股份占比29.95%，交易對價(jià)不超63億元，交易后公司可能成為美凱龍控股股東。截至22年末，美凱龍經(jīng)營94家自營商場、284家委管商場、戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場、特許經(jīng)營授權(quán)57家家居建材項(xiàng)目。公司自營94家商場總建面達(dá)838萬方，項(xiàng)目多布局在核心一二線城市核心地段，具備難以復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢，其中北京、上海、天津、重慶四個(gè)城市自營商場20家、總建面213萬方（占比25%）。截至22Q3末，美凱龍投資性房地產(chǎn)963億元，同比+3%，16-21年CAGR增速+7%。建發(fā)股份收購美凱龍后有利于與供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)形成更好的客戶協(xié)同效應(yīng)，也可以作為建材業(yè)務(wù)的線下場景和入口，強(qiáng)化建材類業(yè)務(wù)的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)；此外建材與地產(chǎn)業(yè)務(wù)也可以互利合作，進(jìn)一步提升公司形象和影響力。
　　阿里擬溢價(jià)換股美凱龍、認(rèn)可價(jià)值，跨界合作賦能新零售、實(shí)現(xiàn)線上線下融合。紅星控股19年5月向阿里巴巴發(fā)行44億元的可交換公司債；目前債券余額41.09億元，阿里巴巴有意向以8.44元/股在2023年期間換股2.48億股股份，股份占比5.7%；此外阿里巴巴21年10月通過參與股權(quán)融資獲取股份占比0.98%，換股后阿里巴巴預(yù)計(jì)合計(jì)持有6.7%股份，同時(shí)仍有20.14億元可交換債可換股，將成為美凱龍重要股東。阿里巴巴作為國內(nèi)最大電子商務(wù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，擁有成熟線上銷售平臺(tái)和大量的用戶群體，此次溢價(jià)換股更為深度綁定與美凱龍合作，助力美凱龍獲取更多線上新流量、實(shí)現(xiàn)線上線下交互融合，更好賦能新零售。建發(fā)股份此次收購價(jià)格不超4.83元/股，較每股凈資產(chǎn)12.46元/股折價(jià)61%，同時(shí)也較阿里巴巴換股價(jià)8.44元/股折價(jià)43%，表明了阿里巴巴對于美凱龍價(jià)值的認(rèn)可。
　　公司22年銷售拿地跑贏行業(yè)、積極擴(kuò)張，料收購美凱龍不會(huì)影響地產(chǎn)積極擴(kuò)張。根據(jù)CRIC公布的12月百強(qiáng)房企銷售排行榜，建發(fā)房產(chǎn)2022年全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1,703億元，同比-0.5%；12月單月銷售金額255億元，同比+10%；算上聯(lián)發(fā)集團(tuán)后，公司2022年全年實(shí)現(xiàn)總銷售金額2,158億元，同比-7%；單月銷售金額300億元，同比-2%。在行業(yè)逆境中，公司憑借優(yōu)異的項(xiàng)目區(qū)域布局、品牌效應(yīng)使得銷售端呈現(xiàn)更強(qiáng)韌性，公司年初至今銷售同比表現(xiàn)強(qiáng)于我們跟蹤的50家房企，且優(yōu)勢愈發(fā)明顯。此外，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，公司2022年全年銷售額全國排行第8名，較21年末繼續(xù)提升9名，實(shí)現(xiàn)逆境中的彎道超車。公司22H1拿地金額631億元，同比-50%；拿地/銷售金額比高達(dá)77%、拿地/銷售面積比84%；拿地持續(xù)積極，我們判斷收購美凱龍也不會(huì)影響地產(chǎn)業(yè)務(wù)積極擴(kuò)張的步伐。
　　投資分析意見：擬現(xiàn)金收購美凱龍，相互賦能提升協(xié)同效應(yīng)，維持“買入”評級(jí)。建發(fā)股份作為廈門國企龍頭，主營供應(yīng)鏈運(yùn)營及房地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)，供應(yīng)鏈營收增速可觀，地產(chǎn)銷售跨越式高增，預(yù)計(jì)公司業(yè)績將進(jìn)入集中釋放期。我們維持22-24年歸母凈利潤預(yù)測為66.5、76.6、87.8億，對應(yīng)22/23PE僅為5.8X/5.1X，我們看好公司將憑借房地產(chǎn)和供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的雙輪驅(qū)動(dòng)、實(shí)現(xiàn)雙重高增，維持目標(biāo)價(jià)為19.73元/股，維持“買入”評級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)收購具備不確定性。