>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第2周周報(2023年1月7日-2023年1月13日)：一線城市新房二手房成交同比持續(xù)正增長，對地產(chǎn)的金融支持方向更趨清晰-230116
| 上傳日期： |
2023/1/16 |
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| 6292KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本周新房成交同比降幅擴大，二手房成交同比增速有所下降；一線城市新房、二手房成交同比持續(xù)保持正增長。土地市場環(huán)比量價齊跌，溢價率同環(huán)比上升。
核心觀點
本周新房成交同比降幅擴大，二手房成交同比增速有所下降；但一線城市新房、二手房成交同比持續(xù)正增長。43城新房成交面積287.2萬平，環(huán)比下降24.9%，同比下降41.9%，同比降幅較上周擴大了40.2個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-0.2%、2.0%、-9.1%，同比增速分別為5.3%、-33.0%、52.8%，一線城市同比增速提升了0.6個百分點，二、三線城市同比增速分別下降了35.1、11.4個百分點。15城二手房成交面積136.6萬平，環(huán)比上升19.9%，同比下降6.2%，同比增速較上周下降了49.9個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為54.2%、32.6%、34.8%，同比增速分別為0.2%、-0.3%、103.6%，一、二線城市同比增速分別下降了3.4、75.8個百分點，三線城市同比增速提升了46.5個百分點。
新房庫存面積與去化周期環(huán)比均降低，同比均上升。14城新房庫存面積為1.04億平，環(huán)比下降0.6%，同比上升0.9%，去化周期為14.8個月，環(huán)比下降0.5個月，同比上升4.1個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-1.2%、-0.7%、0.0%；去化周期分別為11.4、12.3、14.8個月，環(huán)比分別降低0.1、0.4、1.3個月。
土地市場環(huán)比量價齊跌，溢價率同環(huán)比上升。百城土地成交建面1715萬平，環(huán)比下降81.3%，同比上升9.5%；成交土地總價為148億元，環(huán)比下降90.2%，同比下降19.4%；樓面均價為861元/平，環(huán)比下降47.9%，同比下降26.5%；百城成交土地溢價率為3.65%，環(huán)比上升305.6%，同比上升78.0%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比下降，環(huán)比上升。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為112.4億元，同比下降6.5%，環(huán)比上升49.2%；凈融資額為-0.6億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為102.4億元，同比上升11.0%，環(huán)比上升35.9%；凈融資額為14.4億元。其中民企國內(nèi)債券發(fā)行總量10.0億元，同比下降64.3%；凈融資額為-15.0億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.7%，較上周下降5.6個百分點；相對滬深300收益為-4.0%，較上周下降5.1個百分點。房地產(chǎn)板塊PE為13.34X，較上周下降0.22X。北上資金對非銀金融、食品飲料和電力設(shè)備加倉金額較大，分別為79.25、69.76和68.11億元。對房地產(chǎn)的持股占比下降0.08%（上周為上升0.02%），凈買入-3.26億元（上周凈買入0.55億元）。
投資建議
本周央行副會長在國新辦會上表示“將推出保交樓貸款支持計劃、住房租賃貸款支持計劃等結(jié)構(gòu)性工具”；多家媒體報道，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，將圍繞“資產(chǎn)激活”、“負債接續(xù)”、“權(quán)益補充”和“預期提升”四個方面推進工作，對于保交樓和優(yōu)質(zhì)房企的支持進一步增強，其中值得注意的方面包括：合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。我們認為，2023年初的密集發(fā)聲反映了金融監(jiān)管部門更強的決心，隨著一系列金融支持政策的落地實施，優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流得到更強保障，保交樓穩(wěn)步推進，風險將趨于收斂，行業(yè)將逐步出清步入良性發(fā)展的軌道。當前金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向更加明晰：需求端差別化信貸支持、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表、完善保交樓政策工具、完善住房租賃金融支持政策。
目前融資端和房企端的各類支持政策應出盡出，我們認為2023年需求端的政策可能會迎來較大的變化，尤其是集中在核心城市的政策調(diào)整。預計一季度政策節(jié)奏加快，在觀察落地效果的同時重點關(guān)注基本面恢復更快的以及受融資政策邊際利好更多的房企。具體標的，我們建議關(guān)注兩條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集團、萬科A、綠地控股、龍湖集團。
風險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預期下行；融資收緊。
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