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疫控壓力令銷(xiāo)售雪上加霜
　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷(xiāo)售在2021全年為181,930萬(wàn)億元，同比上升4.8%，低于2019-20年兩年平均之6.7%。2022年首11個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售同比下跌26.6%至118,647.59萬(wàn)億元。
　　單月銷(xiāo)售2021去下半年開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，尤其是在八月以后跌幅加劇。加上疫控，銷(xiāo)情持續(xù)惡化，2022年3-5月單月銷(xiāo)售同比下跌26-47%。六月以后單月銷(xiāo)售跌幅有所緩和，同比跌幅20%，九月跌幅收窄至14%，但十月以後跌幅又再度加劇。
　　銷(xiāo)售面積同樣出現(xiàn)下跌，2022年首11個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下跌23.3%。
　　黑鐵時(shí)代后的新格局
　　萬(wàn)科郁亮：「市場(chǎng)修復(fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)而溫和的過(guò)程，現(xiàn)在（2022年12月）看起來(lái)比預(yù)期更加溫和?！康禺a(chǎn)行業(yè)繼2003年后近20年再被看作是支柱行業(yè)?！?br>　　政策方面：2022年二季度開(kāi)始，國(guó)務(wù)院、央行等六大部門(mén)集中發(fā)聲出臺(tái)政策，各大中城市陸續(xù)出臺(tái)救市措施，包括放寬限購(gòu)、限售、限價(jià)、購(gòu)房補(bǔ)貼等。去年就出臺(tái)超過(guò)1000條政策措施。利好政策不缺。
　　銷(xiāo)售數(shù)據(jù)方面：2022年銷(xiāo)售跌幅大，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售跌近50%。銷(xiāo)售、成交的確是見(jiàn)到有起色的，但修復(fù)速度較慢，而且集中在大型房企、國(guó)央企為主。市民買(mǎi)房意愿還是較弱。
　　房貸方面：房貸利率有所下調(diào)，人行、銀保監(jiān)5月宣布首套房貸利率下限降至LPR減20個(gè)基點(diǎn)。加上LPR下調(diào)，多地已首付比率已低至4%以下。房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌的，房貸利率下限可以完全放開(kāi)，有關(guān)政策由過(guò)渡性支持變?yōu)殚L(zhǎng)效基制。
　　房企融資方面：向行業(yè)發(fā)出融資三支箭，在銀行、債權(quán)、股債融資上給予支持，解決房企燃眉之急，不過(guò)當(dāng)然只集中在優(yōu)質(zhì)民企。有資產(chǎn)可以作抵押、有政府或母公司作增信的可看高一線。
　　后黑鐵時(shí)代：融資資源主要去了國(guó)企，假若放開(kāi)三條紅線，有能力借款的還是國(guó)企，少部份可以分到給所謂的優(yōu)質(zhì)民企；去年買(mǎi)地以國(guó)企、城投為主，今年民企買(mǎi)地仍不樂(lè)觀，未來(lái)可售資源會(huì)進(jìn)一步集中；過(guò)去六年的粗獷式發(fā)展，一年賣(mài)了兩年的需求，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，只有高能級(jí)城市有戲可看。
　　推薦：大國(guó)企如中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科，地方國(guó)企如越秀、建發(fā)。土儲(chǔ)以一、二線城市為主的如金茂、綠城、龍湖。以上的開(kāi)發(fā)商及其物管公司都可以關(guān)注，有長(zhǎng)線發(fā)展的能力。