>> 光大證券-對近期物業(yè)服務(wù)行業(yè)政策的點評：大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)，物管發(fā)展持續(xù)向好-230117
| 上傳日期： |
2023/1/18 |
大小： |
314KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
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事件：11部門聯(lián)合發(fā)文推動家政進(jìn)社區(qū)，住建部明確提出大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)
2022年12月21日，國家發(fā)改委等11部門印發(fā)《關(guān)于推動家政進(jìn)社區(qū)的指導(dǎo)意見》，到2023年底，促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴容“領(lǐng)跑者”行動重點推進(jìn)城市的社區(qū)家政網(wǎng)點服務(wù)能力覆蓋率達(dá)到90%以上，到2025年，全國基本實現(xiàn)社區(qū)家政服務(wù)能力全覆蓋；鼓勵符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)家政服務(wù)機構(gòu)，推動嵌入社區(qū)綜合服務(wù)中心、日間照料中心、托育機構(gòu)、老年助餐點等現(xiàn)有社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。
2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議指出，要大力提高住房品質(zhì)，為人民群眾建設(shè)好房子，大力提升物業(yè)服務(wù)，讓人民群眾生活更方便、更舒心。要形成房屋安全長效機制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險等制度，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。
點評：物管發(fā)展持續(xù)向好，社區(qū)增值空間廣闊
1）家政服務(wù)是物業(yè)增值服務(wù)重要內(nèi)容，專業(yè)化與規(guī)模化促進(jìn)行業(yè)提質(zhì)擴容。物業(yè)公司通過線上和線下結(jié)合的方式對接居民需求，提供上門保潔、維修、洗衣等傳統(tǒng)家政服務(wù)；同時通過加大優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給，實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；龠M(jìn)傳統(tǒng)家政服務(wù)與居家育幼、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)助餐等深度融合，拓寬物業(yè)服務(wù)的邊界和內(nèi)涵。
2）大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)，聚焦房地產(chǎn)全生命周期管理。我們在20220118發(fā)布的報告《聚焦FirstService（FSV.O），何以支撐60倍PE高估值？——物業(yè)服務(wù)行業(yè)國際巨頭對標(biāo)系列專題研究報告（三）》中明確提出，F(xiàn)irstService增值服務(wù)發(fā)力點較多集中于“房”，如房屋粉刷、修復(fù)、檢查評估、地板設(shè)計、消防安全等，我國房地產(chǎn)市場正處于從“增量開發(fā)”到“存量管理”轉(zhuǎn)型期，我們認(rèn)為房屋維護(hù)類的社區(qū)增值服務(wù)空間廣闊，也是房屋保值增值的重要手段。“十四五”期間我國將完成約21.9萬個老舊小區(qū)改造，為房屋維護(hù)需求類服務(wù)帶來較大市場增量空間。
3）重點物管公司增值服務(wù)快速成長。我們重點關(guān)注的17家物管公司2021年社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長70.3%（2022H1為19.7%），營收占比由2018年10.7%提升至2021年15.3%（2022H1為13.8%）。各公司已形成較為成熟的商業(yè)模式，如新城悅服務(wù)的團(tuán)餐和電梯維保，碧桂園服務(wù)鳳凰到家等。我們認(rèn)為行業(yè)增值類業(yè)務(wù)在2023年由于規(guī)模擴張和滲透率提升，居民消費需求逐漸釋放，地產(chǎn)行業(yè)逐步筑底回暖等因素作用下，發(fā)展趨勢持續(xù)向好。
投資建議：物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平/疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。投資建議三條主線：
1）“估值修復(fù)”：重點關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風(fēng)險逐步出清帶來的風(fēng)險溢價下降。推薦碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
2）“獨立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，基本具備獨立經(jīng)營和擴張能力，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強，第三方拓展競爭優(yōu)勢明顯的公司，推薦萬物云、新大正。
3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險帶來的估值溢價。推薦保利物業(yè)、中海物業(yè)，建議關(guān)注華潤萬象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險分析：人工成本快速提升風(fēng)險，第三方外拓競爭加劇風(fēng)險，增值服務(wù)拓展風(fēng)險，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險。
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