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公司公告：1）籌劃將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)。根據(jù)公告，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)2021年收入約93億元；2022M1-10收入約76億元。2）本次交易標(biāo)的資產(chǎn)為魯商置業(yè)100%股權(quán)、新城鎮(zhèn)100%股權(quán)、創(chuàng)新發(fā)展100%股權(quán)、菏澤置業(yè)100%股權(quán)、臨沂地產(chǎn)100%股權(quán)、臨沂置業(yè)51%股權(quán)、臨沂金置業(yè)44.10%股權(quán)、臨沂發(fā)展32%股權(quán)，以及上市公司對(duì)上述標(biāo)的公司及其下屬公司的全部債權(quán)，交易價(jià)格為59.07億元。
　　公司未來將聚焦在大健康賽道。1）化妝品業(yè)務(wù)：2020-2021年公司化妝品業(yè)務(wù)收入同比增速均保持在115%+，并且在去年底吸引了騰訊、網(wǎng)創(chuàng)等主體的戰(zhàn)略投資，主要源自璦爾博士精準(zhǔn)定位益生菌護(hù)膚賽道順應(yīng)市場(chǎng)需求快速放量，以及頤蓮圍繞玻尿酸護(hù)膚核心定位并大力發(fā)展線上渠道。盡管2022年以來公司化妝品業(yè)務(wù)毛利率、凈利率有所下降，但我們預(yù)計(jì)隨著公司新工廠產(chǎn)能利用率持續(xù)提升、未來持續(xù)推出高毛利率的精華類新品等，公司利潤(rùn)率有望逐漸恢復(fù)至正常水平；2）原料業(yè)務(wù)：近兩年原料新產(chǎn)能投放帶來收入增長(zhǎng)，但透明質(zhì)酸行業(yè)價(jià)格戰(zhàn)影響利潤(rùn)率。公司正發(fā)力高附加值的醫(yī)藥級(jí)透明質(zhì)酸原料，原料業(yè)務(wù)也有望重新回到增長(zhǎng)軌道；3）藥品業(yè)務(wù)：近兩年受集采影響相對(duì)較大。
　　2022H1公司化妝品延續(xù)高增長(zhǎng)。2022H1公司化妝品收入10.12億元/+62.31%，毛利率60.71%/-0.86pct源自各品牌為了促進(jìn)銷售規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行了優(yōu)化。其中，1）璦爾博士收入5.25億元/+74.40%，新品閃充精華擁有國(guó)內(nèi)首創(chuàng)獨(dú)家雙菌發(fā)酵褐藻技術(shù)，推動(dòng)新品收入占比提高到10%；2）頤蓮收入3.88億元/+43.53%，在深耕玻尿酸噴霧單品的基礎(chǔ)上，水光肌原液面膜銷售超過60萬盒，成為頤蓮品牌TOP2產(chǎn)品；3）善顏、詮潤(rùn)、伊帕爾汗等其他品牌收入0.99億元/+95%，4+N品牌布局成效初顯。以化妝品業(yè)務(wù)為主的子公司福瑞達(dá)生物22H1凈利率為9.7%/-2.8pct。
　　公司有望迎來重新估值。公司此前股價(jià)持續(xù)低迷，主要源自：1）近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)持續(xù)萎縮；2）公司業(yè)務(wù)繁雜，作為多業(yè)務(wù)平臺(tái)型公司一般都會(huì)有估值折價(jià)。隨著公司剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，影響公司估值的因素將被弱化，公司化妝品、原料等業(yè)務(wù)有望迎來估值修復(fù)。
　　盈利預(yù)測(cè)：根據(jù)Wind一致預(yù)期，公司2022-2024年歸母凈利分別為3.24/4.94/6.52億元，1月20日收盤價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為34/23/17倍。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：上游化妝品原料成本大幅上漲、國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)疲軟、地產(chǎn)剝離事項(xiàng)推進(jìn)不及預(yù)期等。