>> 東方證券-2023年第3-4周地產行業(yè)周報：春節(jié)期間市場慣性下滑，基本面仍將延續(xù)弱復蘇-230131
| 上傳日期： |
2023/1/31 |
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| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
趙旭翔 |
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此報告為加密報告 |
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核心觀點
本周市場回顧。第3-4周房地產板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產板塊較滬深300指數(shù)相對收益為-1.9%。滬深300指數(shù)報收4181.53，周度漲幅為2.6%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2585.96，周度漲幅3.7%；房地產板塊指數(shù)報收3082.99，周度漲幅為0.8%。
本周行業(yè)要聞。統(tǒng)計局發(fā)布2022年GDP數(shù)據。國務院副總理劉鶴：處理好房地產業(yè)系統(tǒng)性風險和道德風險的關系。住建部：以增信心、防風險、促轉型為主線，因城施策、精準施策，不能出現(xiàn)新的交樓風險。銀保監(jiān)會：堅持“房住不炒”，落實好“金融十六條”，“因城施策”實施差別化信貸政策，滿足剛性和改善性住房需求。發(fā)改委：支持住房改善等消費。財政部、稅務總局：個稅優(yōu)惠政策2023年繼續(xù)執(zhí)行。遼寧：鼓勵二手房交易與新房銷售享受同等補貼支持政策。鄭州：首套房貸利率降至3.8%。廣東：增強房地產政策的精準性、協(xié)調性，引導房企轉變過去“三高”發(fā)展模式。浙江：多跨協(xié)同推進二手房交易“帶押過戶”。長沙：符合條件人才落戶并繳稅后可在限購區(qū)域獲購房資格。濟南：限購區(qū)域內已有3套及以上住房的，可“賣1買1”。深圳：擬推共有產權住房，實行產權封閉流轉。
春節(jié)雙周新房和二手房銷售量較第2周均下降。第3-4周44大城市新房銷售為2.6萬套，較第2周下降28.9%；21大城市二手房銷售10,498套，較第2周下降39.1%；一線城市新房、二手房交易較第2周分別下降43.5%、下降46.2%；二線城市新房、二手房交易較第2周分別下降35.5%、下降38.3%。庫存量較第2周下降、庫銷比較第2周上升。截至第4周，20大城市庫存為117.0萬套，較第2周減少0.7萬套；庫銷比為16.5個月，較第2周增加0.3個月。本周土地市場出讓熱度較第2周上升。第3-4周36大城市合計成交土地22塊。土地出讓金增加。2023年第3-4周36大城市土地出讓金98.9億元，較第2周增加49.3億元。平均溢價率下降。第3-4周36大城市土地成交平均溢價率0.8%，較第2周下降9.3個百分點。
重點公司公告。華發(fā)股份等公司發(fā)布2022年度業(yè)績預告。大悅城地產、華僑城A等公司發(fā)布2022年經營簡報。建發(fā)股份擬以62.86億元現(xiàn)金收購美凱龍29.95%的股份。萬科、建行成立100億建萬住房租賃基金，主要投資萬科旗下存量資產。保利發(fā)展非公開發(fā)行8.19億股獲保利集團同意。
投資建議與投資標的
春節(jié)雙周新房成交備案數(shù)據仍呈邊際下行，克爾瑞40個重點城市春節(jié)周成交量同比亦下降14%，17個重點城市項目案場認購面積同比下降72%，僅北京、成都等熱點城市同比漲幅明顯，新房市場仍維持慣性下滑趨勢，一方面房企推盤供貨意愿和信心不足，另一方面反映節(jié)前寬松政策對需求端提振效果并不明顯；二手房市場有所回暖，春節(jié)期間貝殼50城帶看量較2022年提升28%，成交量提升57%，但重點城市掛牌量攀升之下二手房價或仍承壓?？傮w而言購房信心修復以及基本面復蘇的實際進程仍較弱。盡管市場對于政策突破原有框架的預期較強，但結合住建部部長倪虹發(fā)言中強調需求端政策“精準支持剛性和改善性住房需求”、“嚴控投機炒房”，同時供給端“抓兩頭、帶中間”、“‘慢撒氣’化解風險”，以及“不能出現(xiàn)新的交樓風險”等表述，我們認為政策底線較為明確，即需求端堅持“房住不炒”，同時供給端維持市場化、法治化原則。換言之，供需兩端的政策邏輯是風險緩釋而非“大水漫灌”，不會以產生新的風險為代價去解決當前問題。我們認為基本面弱復蘇的趨勢仍將延續(xù)，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
風險提示：地產逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。
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