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事件：自然資源部辦公廳出臺(tái)文件就集中供地模式優(yōu)化完善
　　據(jù)中房報(bào)及第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，近日自然資源部辦公廳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》（下文簡(jiǎn)稱《通知》）；2月3日，自然資源部明確表示，該文件不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策。
　　點(diǎn)評(píng)：優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有集中供應(yīng)模式，促進(jìn)土地市場(chǎng)步入良性發(fā)展軌道
　　1）集中供地政策源于2021年2月26日，彼時(shí)自然資源部要求22城試點(diǎn)實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)；此外在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上，各地發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要求相對(duì)均衡，以此長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期。
　　解讀：集中供地制度的出臺(tái)是土地供應(yīng)端的重大變革，其旨在減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響，引導(dǎo)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫。在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制完善下，部分房企由激進(jìn)補(bǔ)倉(cāng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎拿地；同時(shí)受流動(dòng)性壓力及疫情影響，土地市場(chǎng)逐步步入低迷期，集中供地政策試點(diǎn)的第二年即2022年已有部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏，增加集中供應(yīng)批次（如無(wú)錫、南京、蘇州等城已施行五輪土拍），而全年22城集中供地計(jì)劃完成率僅近6成（中指數(shù)據(jù)）。
　　2）此次自然資源部辦公廳出臺(tái)的《通知》中提及：①因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市應(yīng)控制供應(yīng)規(guī)模，其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑?。②將建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判；同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。
　　解讀：在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，房企尤其民營(yíng)企業(yè)拿地節(jié)奏趨緩，土地市場(chǎng)縮量明顯。對(duì)當(dāng)前集中供地模式給予一定優(yōu)化完善，我們認(rèn)為一方面通過對(duì)地方供應(yīng)工作的指導(dǎo)，可以在因城施策下調(diào)整供地計(jì)劃總量，給予地方更多自主供應(yīng)空間，為市場(chǎng)需求疲軟的城市提供去庫(kù)存間隙。另一方面，要求各地在3月底前向社會(huì)公開年供地計(jì)劃、在出讓前3個(gè)月公開詳細(xì)供地清單利于房企充分消化土地信息、優(yōu)化資金對(duì)接、提升投資效率。此外，通過單一供地清單分批次出讓可以分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力，在行業(yè)下行期間突破供地批次以更加適應(yīng)新形勢(shì)，利于提升房企拿地積極性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
　　投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫，疫情管控優(yōu)化，供需回暖可期，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升，投資建議關(guān)注三條主線：1）看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等；2）看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、上海臨港等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等。