>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：需求端政策繼續(xù)發(fā)力，多地房貸利率再次密集下調(diào)-230205
| 上傳日期： |
2023/2/6 |
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| 格式： |
pdf 共27頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/1/27-23/2/3）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交254萬(wàn)平米，環(huán)比+1084%；其中，一二線(xiàn)環(huán)比+1,080%、三四線(xiàn)環(huán)比+1,129%；1月一手房月成交同比-38%，較去年12月-6pct；其中，一二線(xiàn)同比-31%、三四線(xiàn)同比-73%，分別較去年12月-2pct和-21pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交96萬(wàn)平米，環(huán)比提升明顯；1月成交同比-17%，較去年12月-11pct；2月截至上周成交同比-5%。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)45萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比2.56倍，最近3個(gè)月（22年11月-23年1月）分別為0.80倍、0.91倍和1.45倍。截至上周末，15城可售面積為9,727萬(wàn)平米，環(huán)比-0.7%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為15.5個(gè)月，環(huán)比+0.3個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀(guān)方面，2022年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬(wàn)億，同比降低23.3%；證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行，在促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域推出更多務(wù)實(shí)舉措。行業(yè)政策方面，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)指出要有的放矢鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，地方政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大，降低消費(fèi)者購(gòu)房負(fù)擔(dān)。因城施策方面，公積金新政：鹽城、長(zhǎng)沙、濰坊、宜昌提高公積金貸款額度。首付比例下調(diào)：湖南13個(gè)非限購(gòu)市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；長(zhǎng)沙個(gè)人房貸首付比最低30%。房貸款利率下降：福州、廈門(mén)、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、惠州等，貝殼指出103城中首套利率低于4.1%共30城。購(gòu)房補(bǔ)貼：廈門(mén)、洛陽(yáng)、襄陽(yáng)等。成交方面，23年1月，50家房企單月銷(xiāo)售金額3,076億元，環(huán)比-50%，較22年同比-32%，供給不足問(wèn)題漸顯。融資：江蘇出臺(tái)措施推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行央地合作增信支持房企發(fā)債。信貸：寶龍地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及房地產(chǎn)貸款等事項(xiàng)。此外，南京、青島、天津、南通發(fā)布相關(guān)政策，大力支持剛性和改善性住房需求等。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：1月銷(xiāo)售金額：萬(wàn)科A 286億元（-20.6%）、碧桂園權(quán)益220億元（-39.5%）、中南建設(shè)32億元（-29.8%）；22年全年業(yè)績(jī)：新城控股業(yè)績(jī)6.3至37.8億元（-70%至-95%）、金科股份業(yè)績(jī)-95至-190億元（-364%至-628%）、藍(lán)光業(yè)績(jī)-219億元（繼續(xù)虧損）、陽(yáng)光城業(yè)績(jī)?yōu)?80至-110億元（繼續(xù)虧損）、中南建設(shè)業(yè)績(jī)-75至-90億元（繼續(xù)虧損）、華夏幸福業(yè)績(jī)11至16億元（扭虧）。融資方面，萬(wàn)科共計(jì)337億元的中票獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)，招蛇70億元超短期融資券獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)，新城控股70億元中票獲得銀行間交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)，大悅城發(fā)行公司債20億元/3.97%/5年，碧桂園本金總額為200億元中期票據(jù)經(jīng)已獲準(zhǔn)注冊(cè)。股份回購(gòu)方面，ESR在香港聯(lián)交所總耗資約2,767.71萬(wàn)港元，共回購(gòu)公司約170萬(wàn)股份。首開(kāi)股份聘任張紹輝先生為公司副總經(jīng)理。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.74%，滬深300指數(shù)下跌0.95%，相對(duì)收益為0.21%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第25位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：我愛(ài)我家、三湘印象、蘇州高新、京投發(fā)展、*ST松江，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為新城控股、*ST基礎(chǔ)、首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、*ST云城。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4.48%，滬深300指數(shù)下跌0.95%，相對(duì)收益為-3.53%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為9.7/7.3倍；物管22/23PE均值分別為16/12倍。
投資分析意見(jiàn)：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷(xiāo)售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷(xiāo)售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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