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銷售金額增速筑底，國(guó)央企銷售增速-1%。本月重點(diǎn)頭部房企銷售面積同比下滑26%、銷售金額同比下滑19.5%，銷售面積較12月降幅擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)，而銷售金額修復(fù)0.5個(gè)百分點(diǎn)，銷售仍然維持低位。1）本月春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求被證偽，低能級(jí)城市難有起色；而高能級(jí)城市逐步筑底，居民端對(duì)后續(xù)政策仍抱有寬松預(yù)期，實(shí)際購(gòu)房需求仍在，預(yù)計(jì)二線城市需求端政策繼續(xù)推出、疫情改善推動(dòng)銷售復(fù)蘇有力。2）復(fù)蘇繼續(xù)呈現(xiàn)國(guó)央企明顯優(yōu)于民企的局面，越秀、綠城等國(guó)央企本月銷售金額同比上漲76%、10%，多數(shù)民企仍大幅下跌，除居民對(duì)民企保交樓擔(dān)憂外，過(guò)去民企擴(kuò)規(guī)模意愿強(qiáng)，下沉投資過(guò)程中積累的低質(zhì)量土儲(chǔ)拖累當(dāng)前供貨質(zhì)量，也是重要因素。
　　高能級(jí)城市1月供地節(jié)奏放緩，頭部房企投資意愿較低。由于高能級(jí)城市1月份放緩供地節(jié)奏，疊加春節(jié)假期影響，本月重點(diǎn)房企拿地金額同比下滑64%，房企投資強(qiáng)度2%，降幅明顯。1）本月重點(diǎn)頭部房企中，僅華潤(rùn)置地、綠城在公開市場(chǎng)拿地，拿地金額41億元，分別布局廣州、西安。2）2022年頭部房企拿地金額中，一二線占比達(dá)到88%，向核心城市集中的趨勢(shì)非常明顯，而2023年1月份16家龍頭房企僅獲取2宗核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，反映在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下房企謹(jǐn)慎布局的態(tài)度，不再擴(kuò)充低質(zhì)量土儲(chǔ)。3）2022年頭部房企樓面價(jià)/銷售均價(jià)比例普遍較高，如中海、保利101%、97%，反映頭部房企在不斷置換高質(zhì)量土儲(chǔ)，隨著市場(chǎng)回暖有望率先受益。4）隨著頭部房企投資布局轉(zhuǎn)移，低能級(jí)城市仍將面臨縮表下的價(jià)格下行壓力，復(fù)蘇將明顯滯后。
　　行業(yè)境內(nèi)融資穩(wěn)定，境外融資小幅改善。本月海外債發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)190%，頭部房企發(fā)行信用債83億元，越秀發(fā)行20億元海外債。1）國(guó)央企憑借天然的信用優(yōu)勢(shì)，融資成本進(jìn)一步降低，如華潤(rùn)置地、招商蛇口1月份發(fā)債利率已低至2.2%。2）2023年部分房企仍存在較大的償債壓力，如金地、中南2023年到期債務(wù)占比接近50%，在銷售端難以明顯回暖的情況下，融資端支持政策的落實(shí)仍需要由進(jìn)一步加快。
　　2023年投資機(jī)會(huì)關(guān)注“兩個(gè)中心、一個(gè)基本點(diǎn)”。1月，隨著本輪地產(chǎn)政策的逐步兌現(xiàn)，政策博弈行業(yè)進(jìn)入下半程，地產(chǎn)板塊上漲3.7%，在申萬(wàn)一級(jí)板塊中排名第23，A股中6家頭部企業(yè)上漲，而港股中頭部企業(yè)普遍上漲。預(yù)計(jì)2023年行業(yè)將從縮表轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性擴(kuò)表，建議關(guān)注：1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，高能級(jí)城市在行業(yè)結(jié)構(gòu)性擴(kuò)表中再現(xiàn)小周期上行，2023年房企銷售均價(jià)和銷售增速正相關(guān)的現(xiàn)象將得到延續(xù)，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司，關(guān)注越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等。2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)。該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)，按照剩余收益模型，部分國(guó)央企存在較大的估值修復(fù)空間，關(guān)注金融街、首開股份、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等。3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司，如保利發(fā)展、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。