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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/2/11-23/2/17）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交367萬(wàn)平米，環(huán)比+16%；其中，一二線環(huán)比+16%、三四線環(huán)比+16%；2月截至上周一手房月成交同比+30%，較1月+67pct；其中，一二線同比+58%、三四線同比-55%，分別較1月+89pct和+12pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交127萬(wàn)平米，環(huán)比+19%；2月截至上周累計(jì)成交同比+184%，較1月+201pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤124萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比1.16倍，最近3個(gè)月（22年11月-23年1月）分別為0.80倍、0.91倍和1.45倍。截至上周末，15城可售面積為9,679萬(wàn)平米，環(huán)比-0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為15.3個(gè)月，環(huán)比-0.1個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，1月70城新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.0%，同比下跌2.3%，自2022年2月以來(lái)首次環(huán)比止跌。因城施策方面，廣東惠州商品住房限售年限由3年調(diào)整為1年；吉林家庭公積金貸款額度限額由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元；貴陽(yáng)首付比例下調(diào)至20%；購(gòu)房補(bǔ)貼：北京平谷區(qū)突出人才獎(jiǎng)勵(lì)、鞍山契稅補(bǔ)貼60%、周口契稅補(bǔ)貼50%、南昌高新區(qū)人才獎(jiǎng)勵(lì)等；浙江省金華市浦江縣出臺(tái)《征收集體所有土地房屋補(bǔ)償實(shí)施辦法》，采取貨幣安置、公寓式安置或宅基地安置三種方式。信貸方面，近30城調(diào)整首套房貸利率至4%以下；北京、杭州、南寧等城市延長(zhǎng)房貸年齡至70-75歲。集中供地方面，蘇州首批集中供地11宗，首日推出6宗，其中4宗底價(jià)成交。市場(chǎng)方面，廣州、深圳、北京、杭州等城市均出現(xiàn)不同程度二手房成交量回暖。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：1月銷售金額：保利發(fā)展295億元（+4%），華僑城19億元（-39%），龍湖集團(tuán)108億元（+1%），華潤(rùn)置地160億元（+5%），旭輝控股集團(tuán)50億元（-41%）。融資方面，保利發(fā)展發(fā)布2023年第一期短期融資券25億元/270天，申購(gòu)利率區(qū)間1.96%-2.26%；首開(kāi)股份公告擬發(fā)布2023第一期公司債，規(guī)模不超過(guò)39億元，品種一4.8%-5.8%/5年，品種二4.0%-5.3%/3年；越秀地產(chǎn)不超過(guò)94億公司債獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)。人事方面，新城控股曲德君辭去公司董事及聯(lián)席總裁職務(wù)；金科服務(wù)委任閆凌陽(yáng)為公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、徐國(guó)富由執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事。增減持方面，新大正公司高級(jí)管理人員王萍、柯賢陽(yáng)、何小梅以及特定股東陸榮強(qiáng)減持計(jì)劃實(shí)施期限已屆滿，合計(jì)減持公司股份103萬(wàn)股，占公司總股本的0.4536%。股份回購(gòu)方面，ESR在香港聯(lián)交所總耗資3,929萬(wàn)港元，回購(gòu)公司約265萬(wàn)股份。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.16%，滬深300指數(shù)下跌1.75%，相對(duì)收益為-1.41%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第29位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：世榮兆業(yè)、魯商發(fā)展、中洲控股、天宸股份、空港股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為卓朗科技、深振業(yè)A、萬(wàn)方發(fā)展、華鑫股份、濱江集團(tuán)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.79%，滬深300指數(shù)下跌1.75%，相對(duì)收益為0.95%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為9.7/7.3倍；物管22/23PE均值分別為15/11倍。
　　投資分析意見(jiàn)：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、中國(guó)建筑、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。