>> 浙商證券-債券市場專題研究：二手房成交量超21年同期水平-230222
| 上傳日期： |
2023/2/23 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
高宇 |
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核心觀點
?、贀P州2月20日出臺重磅寬松政策，在去年政策基礎(chǔ)上進一步放松，隨著各城市需求寬松政策陸續(xù)調(diào)整到位，新房需求回暖可期。②需求上，二手房回暖行情持續(xù)，量先于價，三線城市新房需求率先結(jié)構(gòu)性修復(fù)。③提示關(guān)注境內(nèi)外償債高峰疊加外債發(fā)行制度由備案制轉(zhuǎn)為審批制下的房企表現(xiàn)，中資海外債正處于年內(nèi)償債高峰（1-2月），央國企境內(nèi)債亦將迎來3月到期小高峰，民企境內(nèi)債到期高峰在5月。④估值方面，地產(chǎn)債估值分層現(xiàn)象仍然持續(xù)，政策累積之下優(yōu)質(zhì)房企信用風(fēng)險進一步下降，仍然建議配置優(yōu)質(zhì)央國企2Y內(nèi)地產(chǎn)債。
1、政策：揚州重磅政策出臺，新房需求回暖可期
揚州2月20日出臺重磅寬松政策，在去年政策基礎(chǔ)上進一步放松，圍繞“取消限購、購房補貼、取消限售、住房貸款“商轉(zhuǎn)公”、公積金貸款額度提高、首套房貸利率下限再降低、人才首套房契稅100%補貼、保交樓”多個方面進一步加大對剛性和改善性住房需求客群的支持力度，力求推動經(jīng)濟運行率先整體好轉(zhuǎn)。
隨著各城市需求寬松政策陸續(xù)調(diào)整到位，新房需求回暖可期。
2、基本面：二手領(lǐng)先新房，三線新房復(fù)蘇
（1）需求：二手房回暖行情持續(xù)，量先于價，三線城市新房需求率先結(jié)構(gòu)性修復(fù)。
1）二手房回暖行情持續(xù)，掛牌價環(huán)比正增，整體“量先于價”。二手房銷售自2月以來持續(xù)增長，近兩周（2023.2.6-2023.2.17）已超2021年同期水平，各能級城市普遍銷售回暖。截止2022年2月12日各城市能級掛牌價環(huán)比均實現(xiàn)正增?，F(xiàn)階段政策寬松提高二手房流動性，疊加新房供給不足，存量房區(qū)位或房型可能較弱，且購房者對于新房交樓或仍存一定擔(dān)憂，我們認為二手房回暖行情仍可持續(xù)。
2）三線城市新房銷售結(jié)構(gòu)性修復(fù)，一二線城市需求集中釋放后同比回落。2月前兩周新房銷售整體強于2022年同期，但本周新房整體銷售同比回落（-2%），其中：三線城市率先結(jié)構(gòu)性修復(fù)，同比+35%，或受益于政策積累；而一、二線城市新房同比-21%、-3%，前期銷售量升或由于疫后需求集中釋放。從新房銷售價格來看，1月份全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)已環(huán)比止跌，價格修復(fù)可期。
?。?）債務(wù)：關(guān)注境內(nèi)外償債高峰
中資海外債正處于年內(nèi)償債高峰，境內(nèi)債亦將迎來3月到期小高峰。從結(jié)構(gòu)上來看境內(nèi)債3月到期高峰以央國企債券到期為主，民企償債小高峰在5月。中資海外債則1-2月正經(jīng)歷年內(nèi)償債高峰，提示關(guān)注外債發(fā)行制度由備案制轉(zhuǎn)為審核制背景下房企境外融資續(xù)作情況。
3、估值：分層延續(xù)，優(yōu)質(zhì)房企收益率已接近2021年中
截止2023年2月20日，地產(chǎn)債估值分層現(xiàn)象仍然持續(xù)，政策累積之下優(yōu)質(zhì)房企信用風(fēng)險進一步下降。已違約房企收益率上行，未違約房企收益率基本持平，小幅下行，優(yōu)質(zhì)房企收益率下行趨勢更為明顯，現(xiàn)已接近2021年6月水平。
配置建議：建議配置優(yōu)質(zhì)央國企2Y內(nèi)地產(chǎn)債。
風(fēng)險提示
需求修復(fù)不及預(yù)期；房企流動性改善不及預(yù)期等。
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