>> 浙商證券-債券市場專題研究：周期、微觀視角的地產(chǎn)及城投數(shù)據(jù)庫-230213
| 上傳日期： |
2023/2/15 |
大小： |
2757KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
高宇 |
| 下載權限： |
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核心觀點
2022年我們發(fā)布了多份報告對房地產(chǎn)周期、行業(yè)走勢、個券基本面進行研判，并對2023年地產(chǎn)及城投的風險進行了展望。在中觀與微觀的交叉驗證中梳理出更為完善的研究框架。我們據(jù)此對相關數(shù)據(jù)進行了全面梳理，匯集為地產(chǎn)板塊個券（每個公司約20張圖）、中觀（累計1張表，50張圖，）、估值三大數(shù)據(jù)庫（9張圖）以及城投板塊區(qū)域經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫（每個區(qū)域4張核心表，6張圖，152張趨勢小圖，配套若干非標準數(shù)據(jù)），期盼助力投資者在信用債投資決策中把控風險。
【地產(chǎn)板塊】數(shù)據(jù)庫
1、公司深度數(shù)據(jù)庫
公司深度數(shù)據(jù)主要用于個券基本面分析，每個公司約20張核心圖片，配套個性化數(shù)據(jù)作圖。主要從個券角度跟蹤公司基本面，從公司經(jīng)營（業(yè)務結構）、銷售、土地儲備、債務情況等角度對公司基本面進行挖掘，配套公司深度報告對公司基本面進行評估。我們更注重基于周期視角觀測公司基本面變化，全部數(shù)據(jù)均自公司公開披露以來開始采集。
目前已有綠城、碧桂園、旭輝、美的置業(yè)、金茂、龍湖、新城控股、濱江、建發(fā)9家公司深度數(shù)據(jù)，外發(fā)報告已對其中8家地產(chǎn)主體進行了信用分析。未來，我們將持續(xù)延伸覆蓋范圍至30家以上具有投資價值的房地產(chǎn)企業(yè)，致力于為投資者提供更為全面的服務。
2、行業(yè)中觀數(shù)據(jù)庫：四大周期
我們在2022年3月的報告《中國房地產(chǎn)投資周期的新視角》及2022年9月《房地產(chǎn)債務周期特征、違約模式及風險演繹——客觀理解地產(chǎn)債風險》兩篇報告中構建了地產(chǎn)的四大周期（需求、開發(fā)、庫存及債務周期）的研究框架，也相應搭建了地產(chǎn)行業(yè)中觀數(shù)據(jù)庫。
（1）需求周期數(shù)據(jù)模塊
本數(shù)據(jù)庫共24張圖，1個房企微觀數(shù)據(jù)總表，致力于從總量及結構、中觀及微觀多維度追蹤地產(chǎn)銷售走勢。
需求主要受調(diào)控政策影響，我們長期跟蹤及解讀需求端政策，以對需求走勢進行預判。此外，我們采用中觀、微觀相結合的方式，不僅長期跟蹤新房、二手房的銷售情況，還從微觀視角對房企銷售進行統(tǒng)計，從中介報價等角度進行觀測，綜合對數(shù)據(jù)進行交叉驗證以了解市場真實走向及調(diào)整原因。
?。?）開發(fā)周期數(shù)據(jù)模塊
本數(shù)據(jù)庫包括17張圖，從土地購置、施工、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源等方面全面跟蹤地產(chǎn)投資周期。
房地產(chǎn)投資由土地購置及建安工程共同決定，但自2016年以來，我國房地產(chǎn)市場已進入存量時代，地產(chǎn)投資同施工面積及建安工程投資的走勢具有高度的一致性，即地產(chǎn)投資主要依靠施工推動。因此，2023年我們?nèi)匀恢攸c追蹤施工數(shù)據(jù)變化。
?。?）庫存周期數(shù)據(jù)模塊
本數(shù)據(jù)庫由1張總表及1張曲線圖構成，主要展示各城市月度庫存走勢及當前分位數(shù)，致力于直觀展示城市庫存周期，并可以自主構建樣本城市庫存出清曲線。
庫存周期聚焦開發(fā)商土地購置環(huán)節(jié)的分析，反映商品房潛在供給即土地庫存情況，其往往滯后于需求和開發(fā)周期。
（4）債務周期數(shù)據(jù)模塊
本數(shù)據(jù)庫共計8張圖，從房企3類主要融資渠道為投資者展示地產(chǎn)行業(yè)債務情況，作為觀測行業(yè)風險的信號。
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中具有資金投入大、開發(fā)周期長、現(xiàn)金回流慢的特點，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)具有高杠桿屬性，其債務類型主要有：1、銀行貸款；2、債券（公募、私募、境內(nèi)債、海外債等）；3、信托貸款；4、其他表外融資方式等。在行業(yè)政策調(diào)控下，各類融資渠道互為補充，具有明顯的周期特征，可以提供觀測房企違約的重要信號。
3、地產(chǎn)債估值數(shù)據(jù)庫
我們創(chuàng)造性的構建了三類地產(chǎn)債估值曲線，跟蹤地產(chǎn)債估值的分層情況，以及周期中的差異化表現(xiàn)。將全市場發(fā)債主體分為三類：優(yōu)質(zhì)房企、未違約房企、已違約房企，用于觀測地產(chǎn)債估值波動。其中優(yōu)質(zhì)房企收益率曲線定價因素更主要來自于經(jīng)濟周期，而未違約房企收益率曲線定價因素主要來自于經(jīng)濟周期+信用資質(zhì)，已違約房企收益率曲線則主要由信用及展期方案定價。
【城投板塊】數(shù)據(jù)手冊
城投債區(qū)域數(shù)據(jù)庫主要從經(jīng)濟、財政、產(chǎn)業(yè)、債務、估值五個角度對區(qū)域進行基本面分析。每個城市區(qū)域主要聚焦4張核心總表，6張圖，152張趨勢小圖，對區(qū)域基本面進行深度挖掘。同時，考慮到對于隱性債務的化解并無標準化信息，我們依據(jù)政府官方信息披露盡可能挖掘此類非標準化數(shù)據(jù)。
我們首個推出的城投數(shù)據(jù)庫聚焦重慶區(qū)域，未來，我們將按區(qū)域陸續(xù)推出城投債區(qū)域研究報告，逐步完善數(shù)據(jù)庫至全國覆蓋。
風險輿情追蹤方面，我們將不定期從中觀行業(yè)及區(qū)域輿情角度跟蹤城投債的風險事件，并出具相關專題報告。
風險提示
數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑偏差，對于數(shù)據(jù)解讀不到位等。
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