>> 東北證券-證監(jiān)會公告啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點點評-230226
| 上傳日期： |
2023/2/27 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
東北證券 |
| 評級： |
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作者： |
吳胤翔 |
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主要事件：為了進一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，2023年2月20日，證監(jiān)會公告啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。同日，中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金備案指引（試行）》，自2023年3月1日起施行。
本次指引投資范圍居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目三大類資產(chǎn)。本次備案指引中指出，不動產(chǎn)私募投資基金為私募股權(quán)投資基金。投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。一方面，《指引》重新放開了不動產(chǎn)私募投資基金對非經(jīng)營性住宅項目的投資，將有力拓寬房企融資渠道，顯示對于房企資金端積極支持的態(tài)度；但另一方面，存量商品住宅限定于已經(jīng)取得“五證”且已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的項目，對比以往政策中對于新拿地、拍地項目的限制，《指引》的適用顯然更為嚴格。
對試點管理人主體資格要要求嚴格。主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方；實繳資本不低于2000萬；具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗，在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億。以上要求對“開發(fā)商系”的管理人制約較大，需要對股權(quán)架構(gòu)作出一定程度的調(diào)整；此外對于本金規(guī)模要求也體現(xiàn)出監(jiān)管的謹慎態(tài)度，優(yōu)先支持頭部機構(gòu)。
在股債比例上設(shè)置較大優(yōu)惠。對于有自然人投資者的不動產(chǎn)私募投資基金，如其持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，則股債比最低可以達到1:2；對于全部為機構(gòu)投資者的不動產(chǎn)私募投資基金，如其持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制，則股債比可由基金合同約定。以上規(guī)定使得不動產(chǎn)私募投資基金“小股大債”的設(shè)置再次成為可能的選項，且從該條款的其他內(nèi)容來看，不動產(chǎn)私募投資基金對被投資企業(yè)提供借款或者擔保的期限亦不再受1年所限，為基金更靈活、高效的投資提供了可能。
為公募REITs底層資產(chǎn)擴圍打下基礎(chǔ)。本次開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。投資范圍覆蓋商業(yè)（商場、寫字樓、酒店），將為公募REITs底層資產(chǎn)擴圍打下基礎(chǔ)，并對商業(yè)資產(chǎn)盤活方面有實際操作層面的意義。這將有利于擁有商業(yè)物業(yè)的房企實現(xiàn)價值重估及資產(chǎn)盤活，改善房企的資產(chǎn)負債表，并優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的運營模式。《指引》的實施，會有力的促進Pre-REITs市場發(fā)展。將引入市場機構(gòu)投資人及資金進入基礎(chǔ)設(shè)施等不動產(chǎn)市場，也會出現(xiàn)專業(yè)的以不動產(chǎn)投資為主要業(yè)務(wù)的私募基金公司。
投資建議：此次試點工作是證監(jiān)會落實“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。將有助于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企業(yè)盤活存量產(chǎn)，降低企業(yè)杠桿率，優(yōu)化資產(chǎn)負債表，為企業(yè)注入新鮮血液，建議后續(xù)關(guān)注具有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)擴容擴募機會標的。
風險提示：相關(guān)支持政策調(diào)整風險；個別房企流動性風險；樓市復(fù)蘇不及預(yù)期風險。
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