>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023年2月房企銷售數(shù)據(jù)點評：銷售復(fù)蘇超預(yù)期，拿地多房企表現(xiàn)更靚麗-230228
| 上傳日期： |
2023/3/1 |
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| 817KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：
2月28日，克而瑞發(fā)布2023年2月房地產(chǎn)公司銷售排行，保利發(fā)展單月銷售排名第一，實現(xiàn)銷售金額340億元，碧桂園、萬科單月銷售額分別為292、287億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期240億元提升至287億元。2月單月銷售過百億房企為15家，較去年同期增加6家，對比2021年同期減少11家。
點評：
2月房企銷售額環(huán)比+32%，同比+16%、較前值+48pct，銷售復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁。2023年2月，50家房企單月銷售金額4,058億元，環(huán)比+32%，較22年同比-16%、較前值+48pct；銷售面積為2,578萬方，環(huán)比+37%，較22年同比+1%、較前值+40pct。2月單月銷售額歷經(jīng)20個月負(fù)增長后首次轉(zhuǎn)正，其中存在去年同期春節(jié)低基數(shù)影響；但從累計數(shù)據(jù)看，1-2月累計銷售金額7,199億元，同比-11%、較22年全年+30pct；銷售面積5,594萬方，同比-19%、較22年全年+24pct，修復(fù)速度仍然較為可觀。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場迎來局部復(fù)蘇態(tài)勢，行業(yè)結(jié)構(gòu)彈性將更強(qiáng)，一二線城市表現(xiàn)更為優(yōu)秀，1-2月50家房企銷售均價1.59萬元/方，同比+11%，其中2月單月銷售均價同比+14%，單價提升源于房企主動推盤去化更容易的高能級城市項目，同時也意味著高能級城市布局的房企銷售表現(xiàn)更為靚麗；此外，優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性將更強(qiáng)，并集中度將進(jìn)一步提升。
2月單月銷售：保利、碧桂園、萬科排名前三，優(yōu)質(zhì)房企改善明顯、分化持續(xù)加大。從單月銷售來看，保利銷售排名第一，碧桂園、萬科分別位列二三。其中，保利340億（YOY+42%）、碧桂園292億（YOY-32%）、萬科287億（YOY-2%）、中海273億（YOY+152%）、華潤242億（YOY+147%）、招蛇225億（YOY+124%）、綠城179億（YOY+40%）、龍湖173億（YOY+86%）、金地148億（YOY+54%）、建發(fā)房產(chǎn)138億（YOY+24%）、越秀135億（YOY+379%）、華發(fā)128億（YOY+294%）、濱江111億（YOY+60%）、融創(chuàng)中國109億（YOY-51%）、世茂41億（YOY-43%）、新城78億（YOY-30%）、旭輝78億（YOY-6%）、中南44億（YOY-22%）、金科42億（YOY-35%）、陽光城28億（YOY-16%）、等。2月房企銷售改善趨勢明顯，企業(yè)分化也在加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+379%、華發(fā)+294%、中海+152%、華潤+147%、招蛇+124%、金茂+102%、龍湖+86%、濱江+60%、金地+54%、保利+42%、綠城+40%、建發(fā)房產(chǎn)+24%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進(jìn)一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進(jìn)一步提升。
1-2月累計銷售：保利、萬科、碧桂園排名前三，房企分化加大。從累計銷售來看，保利位列第一，萬科、碧桂園位列二三。其中，保利635（YOY+21%）、萬科573億（YOY-12%）、碧桂園562億（YOY-39%）、中海405億（YOY+58%）、華潤402億（YOY+60%）、招蛇383億（YOY+52%）、綠城314億（YOY+15%）、龍湖281億（YOY+40%）、華發(fā)250億（YOY +85%）、建發(fā)房產(chǎn)246億（YOY+26%）、金茂241億（YOY+42%）、金地240億（YOY-2%）、濱江232億（YOY+34%）、越秀224億（YOY+185%）、融創(chuàng)中國181億（YOY-64%）、新城136億（YOY-29%）、旭輝128億（YOY-23%）、世茂86億（YOY-42%）、金科78億（YOY-47%）、中南76億（YOY-25%）、陽光城48億（YOY-52%）等。1-2月50家房企累計銷售同比仍在下降，但改善趨勢明顯、分化趨勢也更為顯著，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+185%、華發(fā)+85%、華潤+60%、中海+58%、招蛇+52%、金茂+42%、龍湖+40%、濱江+34%、建發(fā)房產(chǎn)+26%、保利+21%、綠城+15%等，顯著好于行業(yè)；預(yù)計這種分化在后續(xù)也將進(jìn)一步加大，推動優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度將進(jìn)一步提升。
投資分析意見：銷售復(fù)蘇超預(yù)期，拿地多房企表現(xiàn)更靚麗，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、中國建筑、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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