>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：市場銷售繼續(xù)改善，各地政策持續(xù)寬松-230305
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
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| 1567KB |
| 格式： |
pdf 共33頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
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此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/2/25-23/3/3）34個重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交469萬平米，環(huán)比+7%；其中，一二線環(huán)比+8%、三四線環(huán)比-3%；2月一手房月成交同比+14%，較1月+51pct；其中，一二線同比+34%、三四線同比-57%，分別較1月+65pct和+10pct。上周13個重點(diǎn)城市二手房成交166萬平米，環(huán)比+11%；2月累計(jì)成交同比+127%，較1月+144pct。庫存方面，上周15城推盤186萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比1.05倍，最近3個月（22年12月-23年2月）分別為0.91倍、1.45倍和1.34倍。截至上周末，15城可售面積為9,619萬平米，環(huán)比-0.1%；3個月移動平均去化月數(shù)為15.0個月，環(huán)比-0.1個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布公報，2022年全年住宅投資100,646億元，下降9.5%；各類棚戶區(qū)改造開工134萬套，保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集265萬套（間）；人民銀行副行長潘功勝表示，下一步將堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，支持租購并舉制度。因城施策方面，南京增加了見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式；四川優(yōu)化各個城市落戶限制；福建人才公寓和省直單位限價房開始申購；雄安新區(qū)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；徐州延長購買新建商品住房補(bǔ)貼時間；珠海放寬入戶年限規(guī)定。首套房貸利率方面，江蘇已有五個設(shè)區(qū)市將首套房利率下限降至3.8%。公積金政策放松方面，南京公積金賬戶余額可作為前期購房資金，可辦理二手房公積金“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)；合肥、沈陽、廈門、徐州提高公積金貸款限額。市場方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月房企銷售額環(huán)比+32%，同比+16%、較前值+48pct，銷售復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁。土地供應(yīng)方面，多個城市公布首批供地計(jì)劃，上海19宗，深圳5宗，寧波26宗，東莞5宗，天津25宗，長春8宗，成都4宗。
公司動態(tài)跟蹤：銷售金額：1-2月，萬科A銷售金額588億元（-9.6%），碧桂園銷售金額469億元（-32.3%），美的置業(yè)銷售金額150億元（+5.6%）。股權(quán)融資方面，萬科A與配售代理就配售3億股新H股訂立配售協(xié)議，每股H股13.05港元，假設(shè)全數(shù)配售，所得款項(xiàng)凈額約39.03億港元，擬用于償還境外債務(wù)性融資和補(bǔ)充營運(yùn)資金；保利發(fā)展擬定向增發(fā)不超過81,914萬股，募集資金不超過125億元；招商蛇口擬定向增發(fā)59,281萬股，募集資金89億元；華發(fā)股份擬定向增發(fā)不超過63,500萬股，募集資金不超過60億元；首開股份向北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司借款三筆，不超過60億元。人事變動方面，碧桂園楊國強(qiáng)辭去主席及執(zhí)行董事，楊惠妍已接任主席。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.74%，滬深300指數(shù)上漲1.71%，相對收益為-0.97%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第17位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：祥源文化、華發(fā)股份、城建發(fā)展、ST泰禾、萬業(yè)企業(yè)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為ST海投、萬方發(fā)展、魯商發(fā)展、交運(yùn)股份、西藏城投。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.9%，滬深300指數(shù)上漲1.71%，相對收益為0.19%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為9.9/7.5倍；物管22/23PE均值分別為16/12倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、中國建筑、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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