>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)23年政府工作報告點評：樂觀展望，23年供需兩端政策力度將持續(xù)升級-230306
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核心觀點：
強調(diào)風(fēng)險，淡化調(diào)控。23年政府工作報告有兩點表態(tài)變化，第一點是新增強調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況”，第二點是弱化了有關(guān)“房住不炒”的表述。本次報告提出過去五年始終“堅持房住不炒”，但在新一年工作展望中更多的是強調(diào)行業(yè)目前的風(fēng)險，以及如何更好的支持居民需求。定調(diào)更圍繞當前短期需要解決的問題，淡化行政調(diào)控的壓力，這對于全年地產(chǎn)行業(yè)維持一個相對溫和的政策環(huán)境，有較大的意義。
防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。對房企資產(chǎn)負債狀況的改善措施始于22年11月，陸續(xù)出臺了“第二支箭”、銀企合作、股權(quán)融資支持等政策，23年1月有關(guān)部門還起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》。目前出臺的供給端改善政策較多，但落地仍需時間，疊加需求端仍未完全企穩(wěn)，因此改善效果有限。近期會議均強調(diào)要“化解風(fēng)險、改善資產(chǎn)負債狀況”，預(yù)期未來一段時間供給端政策環(huán)境仍將持續(xù)寬松，并根據(jù)改善情況具備升級可能。
支持剛性和改善性需求。支持住房需求是22年以來中央對房地產(chǎn)行業(yè)的慣用表述，在該基調(diào)下，22年初至今，各地不斷因城施策出臺地方改善政策，但整體呈現(xiàn)頻次多、單次力度弱的特點。從四限政策力度來看，與14年同期相比，本輪改善政策力度仍較小，目前距離16年2月（926分）的底部還有47%的下降空間。再加上此前多次少量的調(diào)控使得購房觀望情緒有所加重，效果不及預(yù)期，在此次兩會弱行政調(diào)控的表述下，各地仍存在政策改善空間。
預(yù)期23年供需兩端政策力度將持續(xù)升級。23年政府工作報告延續(xù)了中央經(jīng)濟工作會議后的行政態(tài)度，作為22年底以來的又一次重要會議，政府工作報告進一步明確了全年穩(wěn)定經(jīng)濟增長、穩(wěn)定內(nèi)需的核心目標，這與中央經(jīng)濟工作會議后的表述維持一致。地產(chǎn)銷售表現(xiàn)春節(jié)后顯著改善，來訪去化均有所好轉(zhuǎn)，但行業(yè)拿地及投資表現(xiàn)依然疲弱，三支箭的效果還需要進一步增強，行業(yè)供需兩端政策仍將不斷升級。
投資建議。強阿爾法表現(xiàn)帶動股價兌現(xiàn)，基本面彈性決定價值空間。地產(chǎn)股從21年下半年到22年的主線是政策預(yù)期，而23年的主線將回歸基本面兌現(xiàn)能力，全年看好高增長、強投資、報表加速擴張的房企價值兌現(xiàn)機遇。貨值優(yōu)化帶動去化率改善，若按照20%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，8x整體杠桿以及10%的歸母凈利率水平測算，強信用頭部企業(yè)未來整體ROE水平有能力維持在15%及以上的水平，合理估值2xpb。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期。未來融資環(huán)境進一步收緊，信貸投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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