>> 億翰智庫-2月房地產(chǎn)行業(yè)月報(第56期)：不動產(chǎn)私募基金試點啟動，銷售“小陽春”可期-230306
| 上傳日期： |
2023/3/6 |
大小： |
1433KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
億翰智庫 |
| 評級： |
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作者： |
于小雨，周小龍，文婧 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
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行業(yè)政策：不動產(chǎn)私募基金試點啟動，住房租賃獲全方位融資支持
2月，需求端依然圍繞限制性政策松綁、房貸利率調(diào)降、公積金貸款支持等展開，政策加力的傾向不明顯。供給端方面，金融監(jiān)管部門繼續(xù)落實“第二支箭”和“第三支箭”，出臺融資支持重大舉措，助力地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型。首先，證監(jiān)會正式啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，將獨立設(shè)置“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型，投資范圍中明確納入了存量商品住宅和市場化租賃住房，我們認(rèn)為試點的推行短期有利于房企紓困和存量盤活，長期助力構(gòu)建地產(chǎn)融資體系的新模式。其次，央行、銀保監(jiān)會支持住房租賃企業(yè)融資，助力企業(yè)完成商業(yè)閉環(huán)，這一方面通過培育多元化市場主體帶動租賃供給側(cè)改革，同時以租賃各環(huán)節(jié)為觸點構(gòu)建了地產(chǎn)與金融互動的新型模式。
住宅市場：市場回暖跡象終現(xiàn)，“小陽春”出現(xiàn)概率增大
從我們監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，2月全國商品住宅銷售面積為1783.4萬平米，同比上行41.6%，環(huán)比上行39.7%。
總體而言，2月各線城市市場終于出現(xiàn)了久違的回暖跡象，積壓需求終于開始釋放。雖然數(shù)據(jù)的上升背后有春節(jié)月低基數(shù)的作用，不過從具體項目的來訪和認(rèn)購情況確實顯示市場終于開始觸底反彈。
有了2月的好開頭，我們認(rèn)為“小陽春”更加值得期待，不過也要清楚地認(rèn)識到，市場當(dāng)前仍處于十分脆弱的階段，積壓需求釋放程度如何，積壓需求釋放完后需求如何演繹，目前都不確定。要繼續(xù)夯實市場回升的基礎(chǔ)，應(yīng)從以下幾點入手：一是繼續(xù)穩(wěn)預(yù)期，在國家穩(wěn)增長的目標(biāo)和系列舉措下，預(yù)計居民的信心和預(yù)期會逐步修復(fù)，二是繼續(xù)穩(wěn)行業(yè)，行業(yè)流動性危機陰云仍未散去，保交樓任務(wù)還在攻堅，對民營企業(yè)和保交樓的融資支持仍要繼續(xù)，三是繼續(xù)穩(wěn)需求，城市有必要繼續(xù)出臺或者延期需求端寬松措施。
土地市場：地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場呈回暖跡象
2023年2月，億翰智庫監(jiān)測城市住宅用地供應(yīng)建筑面積達3579.6萬平米，推出土地宗數(shù)達737宗，分別同比減少31.4%和10.5%。整體供應(yīng)的面積出現(xiàn)較為明顯的下滑，供應(yīng)情況相對萎靡。成交方面，受到三四線成交萎靡的拖累，整體上成交規(guī)模較2022年有所回落；2023年2月監(jiān)測城市宅地成交總建筑面積為3129.2萬平米，同比和環(huán)比分別下滑13.5%和12.2%。但在另一方面，市場分化明顯。部分核心城市的地方政府拿出了相對較為優(yōu)質(zhì)的土地，少數(shù)地塊引發(fā)開發(fā)商的積極競拍，推高了市場的整體熱度，這也導(dǎo)致整體市場的出讓金規(guī)模與出讓價格有所上升。
整體來看，2月土地市場成交有所回落，但各線城市冷熱不均，分化持續(xù)加大。個別的一二線城市的土拍熱度相對較高，不論是參拍輪數(shù)還是溢價率均有所上升。但不可忽視的是，這種“高熱度”是在高能級城市推出優(yōu)質(zhì)地塊比例明顯提高的背景下出現(xiàn)的，而且“熱度”也往往只體現(xiàn)在個別高能級城市的優(yōu)質(zhì)板塊，部分非核心板塊區(qū)域的地塊則多為底價成交，城市內(nèi)部的分化也同樣嚴(yán)重。鑒于以上的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為當(dāng)前的土地市場仍然處于“弱復(fù)蘇”的狀態(tài)，未來的土地市場將隨著銷售“小陽春”的到來逐漸回暖。
企業(yè)表現(xiàn)：銷售“小陽春”可期，民企信用修復(fù)仍待時日
投資方面，投資方面，2023年2月，隨著各大核心城市的供地陸續(xù)開始，房企拿地金額有所回升。2023年2月，房企拿地總金額同比上升9.2%，環(huán)比上升52.4%。拿地平均溢價率5.6%，溢價率有所回升。隨著疫情管控的放開，以及此前積累的需求的釋放，經(jīng)歷了漫長的銷售負(fù)增長后，2023年2月單月TOP200房企總銷售額同比上升22.1%，環(huán)比上升25.2%，地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)出一定的復(fù)蘇跡象。
融資方面，在經(jīng)歷了此前的“發(fā)債潮”后，民企融資再次陷入沉寂。僅卓越集團在中債增的擔(dān)保下發(fā)行債券，且發(fā)行規(guī)模僅為4億元，發(fā)債規(guī)模相對較小。整體來看，在當(dāng)下的市場環(huán)境下，民營企業(yè)仍然很難單純依靠自身的信用發(fā)行債券，民企的信用修復(fù)仍待時日。2023年2月，海外債融資再次陷入沉寂，單月海外債融資僅3億美元。僅萬達商業(yè)一家企業(yè)發(fā)行公司債券，票面利率為11%。我們認(rèn)為，盡管萬達發(fā)債可以在一定程度上看作海外債發(fā)行的曙光，但整體信用修復(fù)的過程可能仍需較長時間，需要房企努力改善經(jīng)營狀況、持續(xù)修復(fù)自身信用
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