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調(diào)研背景：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長的兩大動力：一是中國走出疫情，經(jīng)濟(jì)重啟；二是房地產(chǎn)企穩(wěn)反彈，對經(jīng)濟(jì)的拖累減輕。因此經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇離不開房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，尤其在疫情過后，各地的房地產(chǎn)市場銷售情況值得關(guān)注和深入研究。
　　調(diào)研樓盤樣本：我們主要考察板塊內(nèi)銷售數(shù)據(jù)靠前的樓盤，并對熟悉本地市場的人員進(jìn)行訪談，綜合整理相關(guān)信息，以期對本地市場的熱點(diǎn)和趨勢性變化方向進(jìn)行全方位的了解。
　　目前，蘇州房地產(chǎn)市場已度過至暗時(shí)刻，開始進(jìn)入恢復(fù)期。
　　新房市場方面全市各地改善、剛需均有一定恢復(fù)，蘇州剛需以新蘇州人為主，因此其住房需求呈現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的特點(diǎn)。
　　區(qū)域方面，非核心區(qū)域如吳江、吳中、張家港、常熟等地剛需改善相對明顯，但其持續(xù)性仍需觀察；工業(yè)園區(qū)為蘇州傳統(tǒng)核心區(qū)域，同時(shí)也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)兩大集中地之一，但因均價(jià)過高且未開發(fā)地塊較少，難以滿足剛需，工業(yè)園區(qū)內(nèi)改善型住宅、高端住宅產(chǎn)品以及其剛需外溢受益的高鐵新城區(qū)域潛力較大；新區(qū)獅山為蘇州傳統(tǒng)核心區(qū)域之一，其蘇州中心營建穩(wěn)步推進(jìn)之中，待其建成將對獅山地區(qū)房產(chǎn)市場產(chǎn)生促進(jìn)作用，該板塊改善型住宅以及高端住宅未來或?qū)⒕邆湟欢ǖ氖袌龌A(chǔ)，同時(shí)我們注意到新區(qū)科技城產(chǎn)業(yè)所帶來的剛需型住房需求；太倉、昆山因其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，同時(shí)承接了大量上海的外溢住房需求，仍以剛需板塊為主。
　　二手房方面，由于蘇州多核心、多平原帶來的優(yōu)質(zhì)地塊房產(chǎn)供應(yīng)充足，蘇州二手房市場需求量長期處于相對低位，加之相對較大的二手房存量以及四大新城建設(shè)發(fā)展帶來的大量新房供給，二手房市場短期或難以見到實(shí)質(zhì)性改善。
　　投資建議：蘇州的房地產(chǎn)市場，房企、城市和板塊或?qū)⒊掷m(xù)分化，未來結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⒊蔀樘K州房地產(chǎn)市場發(fā)展與城市演化的主要脈絡(luò)之一。核心片區(qū)的競爭更為激烈，對房企要求更高，相應(yīng)地去化也更為順暢，均價(jià)也相對更高，國央企和有實(shí)力的民企具備較強(qiáng)優(yōu)勢，A股方面建議關(guān)注機(jī)制相對靈活的優(yōu)質(zhì)房企如規(guī)模大、投資能力強(qiáng)、在蘇州一批次土拍中拿地的地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展、招商蛇口；蘇州一批次土拍中積極投資的金地集團(tuán)、華發(fā)股份。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變動風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，市場波動風(fēng)險(xiǎn)。