>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告：核心20城探究之武漢-地產(chǎn)過去先行，產(chǎn)業(yè)未來兌現(xiàn)-230307
| 上傳日期： |
2023/3/7 |
大?。?/td>
| 4578KB |
| 格式： |
pdf 共40頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能換擋為服務(wù)業(yè)，新一輪制造業(yè)發(fā)展暫處于相對落后地位。1）武漢作為湖北信息節(jié)點城市，對其他地級市有明顯人口吸附，在發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)上具備先天優(yōu)勢，也承接省內(nèi)重要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人均GDP在中西部城市排首位，GDP規(guī)模僅次于重慶、成都。2）武漢在新興制造業(yè)發(fā)展中處于相對落后地位，工業(yè)增加值全國排第16，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能由第二產(chǎn)業(yè)換擋為第三產(chǎn)業(yè)，目前GDP中第三產(chǎn)業(yè)占比已達(dá)62%，其中房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)保持高速增長。常住人口增長來源于對周邊地級市天然吸附及產(chǎn)業(yè)帶動，過去6年武漢常住人口增量304萬人，落后于成都、西安。3）新一輪制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級中，武漢工業(yè)產(chǎn)值增速及從業(yè)人口增長暫落后于可比城市，反映了新一輪制造業(yè)升級中的隱憂。
武漢工業(yè)細(xì)分項中，光電子信息產(chǎn)業(yè)已形成龍頭企業(yè)聚集效應(yīng)，為未來主要增長點，汽車向新能源轉(zhuǎn)型升級緩慢，生物醫(yī)藥仍在培育階段，政府債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，需提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展效率而非依賴土地財政。1）電子信息產(chǎn)業(yè)占武漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的23%，近3年復(fù)合增速達(dá)13%，在光通信、激光、芯片、面板等領(lǐng)域已引入相應(yīng)的龍頭企業(yè)，部分細(xì)分領(lǐng)域如光纖光纜、激光器、半導(dǎo)體器件在全國領(lǐng)先，已成長為國產(chǎn)替代基石。2）汽車行業(yè)在新一輪競爭中，著重依賴本地車企新能源轉(zhuǎn)型，新能源龍頭車企的引入落后于長三角，汽車產(chǎn)量占比連年下降至5%，且新能源汽車產(chǎn)量占比落后于全國平均水平。3）近年來生物醫(yī)藥、新材料復(fù)合增速低于10%，規(guī)模仍處于培育階段，缺乏龍頭企業(yè)帶動效應(yīng)。4）武漢稅收規(guī)模雖然領(lǐng)先于中西部主要城市，但整體債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，過去政府對土地財政仍較強依賴，未來需提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效率。
2022年武漢商品住宅銷售下跌45%，政策聚焦有效區(qū)域下銷售出現(xiàn)復(fù)蘇趨勢，未來新房銷售預(yù)計將向1800萬方需求中樞回歸。1）本輪市場下行周期中武漢商品住宅成交面積下降45%至1093萬方，大于全國平均跌幅，核心區(qū)域如東湖高新區(qū)存在顯著超跌。2022年武漢持續(xù)出臺限購、限貸寬松政策，到年底政策才真正聚焦有效區(qū)域，如限購范圍縮小至二環(huán)內(nèi)，12月銷售明顯好轉(zhuǎn)，2023年初寬松持續(xù)加碼，如增加限購區(qū)1套購房資格，降低外地戶籍購房門檻等，疊加疫情好轉(zhuǎn)及居民預(yù)期復(fù)蘇，銷售回暖勢頭延續(xù)，2023年2月商品住宅銷售面積顯著復(fù)蘇。2）即使在新一輪制造業(yè)轉(zhuǎn)型中整體暫時落后，良好的光電子信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將使武漢在省內(nèi)及中西部城市群中保持一定優(yōu)勢，預(yù)計武漢常住人口穩(wěn)定在1400萬左右，商品住宅需求中樞仍有1800萬方。3）近年來武漢房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)先于產(chǎn)業(yè)和人口兌現(xiàn)，土地超供導(dǎo)致新房庫存處于高位，城市去化周期為20個月，但產(chǎn)業(yè)仍有較大增長潛力，未來將吸附人口，逐漸消化城市庫存。武漢產(chǎn)業(yè)向四大副城外溢，光谷副城及車谷副城已聚集眾多高新技術(shù)企業(yè)，將有望率先兌現(xiàn)預(yù)期。
地方國資已占據(jù)武漢市場主力，品牌國央企在武漢謹(jǐn)慎布局。1）以武漢城建為代表的地方國企銷售逆勢增長，權(quán)益銷售前十中地方國資占比達(dá)52%，且2022年拿地規(guī)模具有優(yōu)勢，預(yù)計未來市占率將進(jìn)一步提升。2）品牌房企保利在武漢土儲規(guī)模較大，核心區(qū)域土儲占比達(dá)69%，在市場回暖中將率先受益，而綠地、招商蛇口遠(yuǎn)城區(qū)土儲如黃陂、漢南區(qū)占比約74%，低質(zhì)量土儲可能影響未來去化。3）2022年武漢供地量少質(zhì)優(yōu)，宅地成交面積同比下降59%，但中心城區(qū)占比提高至80%，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)并未吸引品牌房企大力投資，僅凱德、中交地產(chǎn)拿地權(quán)益金額入圍前十。4）預(yù)計2023年武漢樓市將迎來小幅度超跌反彈，建議關(guān)注深耕武漢核心區(qū)的房企，如保利發(fā)展、華潤置地、華發(fā)股份等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表
|
|
