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本周新房成交同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，二手房成交同比保持高增。土地市場環(huán)比量跌價升，溢價率同比上升。
　　核心觀點(diǎn)
　　本周新房成交同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，二手房成交同比保持高增。43城新房成交面積431.6萬平，環(huán)比上升8.2%，同比上升2.6%，同比增速較上周增加了14.6個百分點(diǎn)；一、二、三線城市同比增速分別為17.1%、20.1%、41.9%，分別增加了43.4、21.8、23.9個百分點(diǎn)。15城二手房成交面積217.1萬平，環(huán)比上升8.4%，同比上升94.9%，同比增速保持高增；一、二、三線城市同比增速分別為50.6%、115.6%、179.7%，同比增速較上周變化了4.0、-3.1、-33.1個百分點(diǎn)。
　　新房庫存面積與去化周期均同比上升、環(huán)比下降。14城新房庫存面積為1.02億平，環(huán)比下降0.4%，同比上升1.4%，去化周期為15.8個月，環(huán)比下降0.2個月，同比上升3.1個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-0.2%、-1.0%、0.0%；去化周期分別為13.1、13.8、15.7個月，環(huán)比變動分別為-0.1、-0.1、-0.2個月。
　　土地市場環(huán)比量跌價升，溢價率同比上升。百城土地成交建面2461萬平方米，環(huán)比下降5.6%，同比下降10.3%；成交土地總價為351億元，環(huán)比上升7.4%，同比上升86.9%；樓面均價為1427元/平方米，環(huán)比上升13.8%，同比上升111.4%；百城成交土地溢價率為3.4%，環(huán)比下降39.8%，同比上升174.2%。
　　本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為97.6億元，同比下降35.3%，環(huán)比下降14.0%；凈融資額為-50.6億元。其中國企國內(nèi)債券總發(fā)行量為97.6億元，同比下降25.5%，環(huán)比下降10.8%；凈融資額為-6.0億元。民企國內(nèi)無債券發(fā)行；凈融資額為-44.6億元。
　　板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為0.7%，較上周下跌0.2個百分點(diǎn)；相對滬深300收益為-1.0%，較上周下跌1.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊PE為13.29X，較上周上漲0.10X。北上資金對電子、公用事業(yè)和機(jī)械設(shè)備加倉金額較大，分別為20.17、18.97和16.38億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為下降0.01%（上周為0.00%），凈買入0.64億元（上周凈買入-0.39億元）。
　　投資建議
　　2月百強(qiáng)房企單月銷售額同比增速時隔19個月首次回正，實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額5012億元，同比增長12.5%（前值-31.7%），1-2月累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額9179億元，同比降幅收窄至12.5%。從高頻數(shù)據(jù)來看，新房與二手房成交也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)好的跡象，最近兩周在無春節(jié)因素干擾的情況下也出現(xiàn)了明顯的回暖，驗(yàn)證了我們此前對于今年的“金三銀四”仍然是最早出現(xiàn)復(fù)蘇可能的判斷。我們建議持續(xù)關(guān)注基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)情況，同時建議在板塊目前相對低迷的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動力型公司。
　　2023年政府工作報(bào)告中未提及“房住不炒”，重點(diǎn)提及“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，以及“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”。我們認(rèn)為，一方面，重點(diǎn)關(guān)注改善優(yōu)質(zhì)頭部房企的受困情況以及持續(xù)滿足房企的合理融資需求；另一方面，體現(xiàn)了政府構(gòu)建多層次住房體系的決心，合理的住房需求仍將得到持續(xù)的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求，這或?qū)⒗靡欢€等核心人口凈流入城市的住房新增量。
　　具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注三條主線：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強(qiáng)度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：美的置業(yè)、金地集團(tuán)、萬科A、綠地控股、龍湖集團(tuán)、新城控股。3）主題性投資機(jī)會，包括REITs相關(guān)、房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的，尤其是當(dāng)前租賃住房政策利好下，存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、長期布局長租房、發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的房企：光大嘉寶、華潤置地、萬科A、龍湖集團(tuán)。
　　風(fēng)險提示
　　房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。