>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)“2023政府工作報告”對房地產(chǎn)相關(guān)表述點評：防風(fēng)險，穩(wěn)市場，支持剛性和改善需求-230307
| 上傳日期： |
2023/3/7 |
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| 780KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王秋蘅 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：2023年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述主要有：“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴張,促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，“加強住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題”。
未提“房住不炒”。自2018年以來“房住不炒”多次出現(xiàn)在政府工作報告里，已經(jīng)形成行業(yè)的一致預(yù)期。本次未提及，一方面“房住不炒”已經(jīng)成為長效機制的一部分，未提并不代表基調(diào)的改變；另一方面，去年行業(yè)經(jīng)歷了基本面的失速下行，政策導(dǎo)向由調(diào)控轉(zhuǎn)向了糾偏，側(cè)面反映出今年政策的寬松導(dǎo)向。
“穩(wěn)定”為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)。報告將對房地產(chǎn)的相關(guān)表述放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”后面，表明了2023年對房地產(chǎn)行業(yè)的定位是以“防風(fēng)險”為前提，以“穩(wěn)定”為目標(biāo)，與中央經(jīng)濟工作會議一脈相承。其中，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”是從供給側(cè)提供支持，緩解行業(yè)流動性緊張局面，這也與11月份以來的“金融十六條”、“三支箭”、“保交樓專項款”、“保函置換預(yù)售資金”、“四項行動”等政策一脈相承，我們認(rèn)為供給側(cè)政策支持將貫穿全年，頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表將率先迎來改善。同時，報告還提到“防止無序擴張,促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”，行業(yè)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)成為過去，未來格局重塑，注重經(jīng)營管理和可持續(xù)性。
住房保障體系的建設(shè)和需求側(cè)的支持為今年的政策重點。住房保障體系的建設(shè)是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，今年保租房建設(shè)將會加速，并且在政策方面提供大力支持，如信貸、reits等。當(dāng)前的銷售處于復(fù)蘇過程中，但仍在底部區(qū)域，基本面修復(fù)存在不確定性，在這種背景下需求側(cè)政策發(fā)力勢在必行，剛需和改善型需求也將迎來一定程度的釋放。我們認(rèn)為2023年政策環(huán)境依舊以寬松為主，政策的發(fā)力程度依舊是博弈邏輯，關(guān)注兩個主要變化，銷售及行業(yè)風(fēng)險。
投資建議：隨著前期供給端政策的落地和房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的完善，以及國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇與消費修復(fù)，目前房地產(chǎn)市場熱度有所回升，我們認(rèn)為供需兩端政策共振將帶來的新一輪增長機會。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注兩條主線：1）強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244 ）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）、萬物云（2602）。
風(fēng)險提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、房價超預(yù)期下行等風(fēng)險。
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