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核心觀點(diǎn)
　　節(jié)后銷(xiāo)售表現(xiàn)強(qiáng)勁，2月新房共成交1349萬(wàn)方，環(huán)比上升28%，同比上升23%，二手房成交同比上升128%。百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額5184億元，同比上升12%，實(shí)現(xiàn)同比增速回正，主流房企中，越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等14家房企實(shí)現(xiàn)了單月同比正增長(zhǎng)，26家房企實(shí)現(xiàn)單月環(huán)比正增長(zhǎng)。融資方面，2月份無(wú)股權(quán)融資落地，債務(wù)融資規(guī)模達(dá)196.2億元，環(huán)比下降50.2%，主要品類(lèi)如公司債、短融利率較上月有所上行，中票利率下降，資產(chǎn)支持證券、定向工具和海外債未發(fā)行。
　　標(biāo)題
　　百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比回正，頭部房企表現(xiàn)更佳。2023年2月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額5184億元，同比上升11.8%，環(huán)比上升29.8%，春節(jié)后各地市場(chǎng)回暖明顯，頭部房企表現(xiàn)強(qiáng)勁。主流房企中，越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等14家房企實(shí)現(xiàn)了單月同比正增長(zhǎng)，26家房企實(shí)現(xiàn)單月環(huán)比正增長(zhǎng)。2月百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值1833億元，同比上升10.2%，較上月增加46.3pct，環(huán)比上升4.1%。
　　新房銷(xiāo)售表現(xiàn)強(qiáng)勁，二手房復(fù)蘇力度更大。2月新房共成交1349萬(wàn)方，環(huán)比上升28.2%，同比上升22.9%。其中一線成交266萬(wàn)方，環(huán)比上升2.8%；二線成交971萬(wàn)方，環(huán)比上升33.9%；三四線成交112萬(wàn)方，環(huán)比上升63.6%；二手房方面，我們跟蹤的15個(gè)城市成交面積同比上升127.7%，環(huán)比上升57.7%。
　　股權(quán)融資放緩，債券融資表現(xiàn)平淡。（1）2月行業(yè)無(wú)股權(quán)融資落地，中交地產(chǎn)擬定增35億元，萬(wàn)科于3月2日在港股完成配股；（2）本月房企債券融資總額為196.2億元，環(huán)比下降50.2%，均為境內(nèi)發(fā)債；（3）1月境內(nèi)公司債、短融、中票的發(fā)行利率分別為4.13%、2.78%、4.24%，主要品類(lèi)如公司債、短融利率較上月有所上行，中票利率下降。
　　我們認(rèn)為在政策寬松及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)背景下，銷(xiāo)售復(fù)蘇具備持續(xù)性，優(yōu)質(zhì)房企將脫穎而出，看好“三好房企”，推薦A股：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)，港股：中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、碧桂園。后疫情時(shí)代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望修復(fù)，推薦A股：新城控股，港股：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云。我們也看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷(xiāo)售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：
　　1、銷(xiāo)售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷(xiāo)售面積仍然較低，未來(lái)依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：2022年下半年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)歷疫情高峰期，施工進(jìn)度受疫情影響較大，后續(xù)疫情的演進(jìn)或?qū)е率┕し啪?，結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。