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核心要點(diǎn)：
　　2月以來(lái)新房銷售明顯回暖
　　30個(gè)大中城市1-2月商品房成交面積同比分別為-40%、+31%，其中2月環(huán)比1月增長(zhǎng)29%，成交面積僅次于21年2月。分城市看，一線、二線和三線城市2月成交面積分別同比+10%（前值-31%）、+26%（前值-44%）和+79%（前值-39%），其中一二線城市韌性較強(qiáng)，2月成交已超過(guò)21年同期，但三線城市恢復(fù)偏弱。
　　從30個(gè)大中城市的周度高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)后新房銷售也顯示出回暖態(tài)勢(shì)。2月5日~2月26日連續(xù)4周環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比分別為+460%、+32%、+4.5%、+33%，同比分別為+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周（2月27~3月5日）銷售面積環(huán)比下降3.4%，但同比仍增長(zhǎng)24%。此外，根據(jù)克而瑞調(diào)研的數(shù)據(jù)，20個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤去化率為38%，與上月相比基本持平。在去化率上升的城市中，一類是以改善需求為主的熱點(diǎn)一線城市，另一類是前期市場(chǎng)低迷的城市，近期剛性需求集中釋放。
　　從庫(kù)存來(lái)看，2月十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門）商品房庫(kù)存環(huán)比-2%、同比-0.2%，庫(kù)存去化周期為15個(gè)月（前值14.6個(gè)月）。一線城市庫(kù)存去化周期為13個(gè)月（前值12.8個(gè)月），二線城市庫(kù)存去化周期16.7個(gè)月（前值16.1個(gè)月）。
　　TOP100房企2月銷售金額顯著改善，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步分化
　　從房企銷售金額看，克而瑞公布2月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月環(huán)比+29.1%、同比+14.9%；1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。2月銷售金額回升的部分原因是由于1月及去年同期基數(shù)較低，持續(xù)性需繼續(xù)觀察。
　　從競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，1-2月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+25%，但是TOP30、TOP50房企銷售操盤金額門檻同比分別為-28.4%、-29.1%，TOP100門檻同比下降32.1%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分化加劇。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為，春節(jié)后新房市場(chǎng)回暖一方面得益于房地產(chǎn)支持政策持續(xù)發(fā)力，包括下調(diào)首套房貸款利率的城市增加、多地放松限購(gòu)政策、不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)等利好提振市場(chǎng)信心。另一方面，由于春節(jié)前房企推盤較少，新房供應(yīng)維持低位，而隨著節(jié)后供應(yīng)增加，積壓的改善及剛性需求逐步釋放。接下來(lái)3月是傳統(tǒng)的新房供應(yīng)高峰，應(yīng)密切關(guān)注新房市場(chǎng)熱度能否持續(xù)，特別是新開(kāi)盤去化率能否明顯提升。若3月“小陽(yáng)春”如期而至，樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)將進(jìn)一步夯實(shí)，需求端復(fù)蘇將有望繼續(xù)推動(dòng)板塊估值修復(fù)。建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、土地儲(chǔ)備充裕、信用風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)支持政策落地執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入恢復(fù)較慢；市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。