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重啟房地產私募基金，C-REITs行業(yè)政策聚焦規(guī)劃化常態(tài)化。2月2日及2月10日中國證監(jiān)會在工作會議中均提到要大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行，并全面深化REITs市場建設。2月20日，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作，基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別。此舉將引入市場機構投資人資金投入基礎設施等不動產市場，促進Pre-REITs市場發(fā)展，并進一步提高REITs市場資產質量。
　　2月已申報交易所的產業(yè)園REIT經營穩(wěn)定，租金收入仍有成長空間。湖北科投光谷REIT是首個中部城市發(fā)行人正式申報的基礎設施REITs項目。基礎設施規(guī)模較大且已成熟運營，可出租面積約17萬方，最長的物業(yè)已投入運營超過10年，平均租金50元/月/平方米?；鸪闪⒑箢A計每年產生1.2億元的營業(yè)收入，可分配金額0.74億元，預計分派率4.5%。
　　2月C-REITs行情走勢非常平穩(wěn)，交易量大幅回暖。截至2月28日，C-REITs市場總規(guī)模達877億元，流通盤市值達385億元，上市基金總數(shù)25只，2月嘉實京東REITs上市，該REITs總市值規(guī)模不大，僅20億元。2月月度價格走勢小幅下降0.5%，跑贏滬深300指數(shù)2.51個百分點但小幅跑輸中債新綜合0.56個百分點。相較于1月，2月市場整體活躍度明顯回升，存續(xù)C-REITs的交易量上升4.89億份，增幅48%。分板塊來看保租房REITs板塊2月表現(xiàn)最好，上升1.44%，主要原因系1月下跌較多觸底反彈；高速公路板塊下降最多，下降1.38%。單個REITs來看，張江光大REIT2月漲幅最高，為2.55%。其次是北京保障房REIT，2月上漲2.40%，再次印證了優(yōu)質的底層資產對二級市場價格有積極的推動作用。下降最為嚴重的廣州廣河高速REIT，下跌3.79%，主要原因系2022年可分配金額完成率較低。
　　2022年C-REITs預計分紅回報率分化較大。根據(jù)2月28日收盤價計算2022年預期分紅回報率，安徽交控高速REIT最高，為13.88%。其次是江蘇交控高速REIT和鵬華深圳能源REIT，分別為10.80%和10.08%。分板塊來看，特許經營權REITs分派率普遍高于不動產REITs，其原因在于不動產權REITs的收益具有類永續(xù)性，可以認為其分紅僅包含經營收益和物業(yè)增值，本金在到期后一次性償還，而經營權REITs由于特許經營權具有到期期限，可認為其分紅隱含本金攤還。
　　風險提示?；饍r格存在波動風險；基金管理人限于知識、經驗為基礎設施運營管理帶來的管理風險；如基礎設施基金政策發(fā)生變化，可能存在因此導致基礎設施項目運營收入降低的風險。