>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：上周成交略有回落，城市及房企分化加劇-230312
| 上傳日期： |
2023/3/13 |
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| 1588KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/03/04-23/03/10）34個重點城市新房合計成交409萬平米，環(huán)比-15%；其中，一二線環(huán)比-14%、三四線環(huán)比-24%；截至上周末3月一手房月成交同比+2%，較2月-12pct；其中，一二線同比+24%、三四線同比-68%，分別較2月-10pct和-11pct。上周13個重點城市二手房成交166萬平米，環(huán)比-1%；3月截至上周末累計成交同比+66%，較2月-61pct。庫存方面，上周15城推盤171萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比0.97倍，最近3個月（22年12月-23年2月）分別為0.91倍、1.45倍和1.34倍。截至上周末，15城可售面積為9,628萬平米，環(huán)比+0.1%；3個月移動平均去化月數(shù)為15.1個月，環(huán)比+0.1個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，2月CPI同比+1.0%，預(yù)期1.8%，前值2.1%；2月M2余額同比+12.9%，增速比上月末高0.3pct；2月新增居民中長期貸款863億元，環(huán)比61%。住建部部長倪虹表示對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)充滿信心，2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作將在三個方面下功夫：第一穩(wěn)支柱，第二防風(fēng)險，第三惠民生。因城施策方面，長沙住房限售政策由“不動產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”；常州取消新房2年限售期；福建將實施房票安置，調(diào)整住房消費領(lǐng)域限制性政策；駐馬店推行“交房即交證”。公積金政策方面，湖南、安徽、襄陽將推行“帶押過戶”；江西贛州住房公積金貸款最高額度提升至80萬元（原60萬元）。購房補貼方面，重慶江北區(qū)房交會期間購房契稅50%補貼；大連春季房交會期間每平補貼200元；贛州延長契稅補貼時間。集中供地方面，首批擬推出城市：寧波10宗，無錫14宗，南昌23宗。二手房市場方面，上海、深圳、北京持續(xù)呈現(xiàn)成交量回暖態(tài)勢。
公司動態(tài)跟蹤：2月銷售情況：金地集團148億元（+54%），中國海外發(fā)展274億元（+153%），綠城中國自投158億元（+37%），越秀地產(chǎn)137億元（+386%），保利發(fā)展343億元（+43%），新城控股78億元（-30%），招商蛇口225億元（+124%），龍湖集團174億元（+87%），中國金茂141億元（+102%），世茂集團41億元（-43%）世茂股份10億元（-1%），融創(chuàng)中國109億元（-51%），旭輝控股78億元（-6%），寶龍地產(chǎn)33億元（+7%）。融資方面，濱江集團發(fā)行短期融資券23濱江房產(chǎn)CP001，9億元/5.03%/366天；首開股份發(fā)行中票12.8億元/3.76%/5年；建發(fā)股份發(fā)行超短期融資券10億元/2.38%/179天；萬科A以每股13.05港元配發(fā)3億股新H股，配售總額39億港元。2022年業(yè)績：越秀服務(wù)營收25億元（+30%），歸母凈利潤4.2億元（+16%）；綠城服務(wù)預(yù)告收入增長超18%，歸母凈利潤下降30%-40%；旭輝控股預(yù)告2022年將錄得130-140億元虧損，其中核心凈利潤虧損預(yù)計51-56億元。人事變動方面，南山控股副總經(jīng)理焦賢財申請辭職，孟睿繼任；華夏幸福重聘王文學(xué)為董事長。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.91%，滬深300指數(shù)下跌3.96%，相對收益為-0.95%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第25位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：同達(dá)創(chuàng)業(yè)、張江高科、財信發(fā)展、珠江股份、天宸股份，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、萬澤股份、招商積余、華僑城A。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌6.81%，滬深300指數(shù)下跌3.96%，相對收益為-2.86%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企22/23PE均值分別為9.2/7.1倍；物管22/23PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份、中國建筑、金地集團、新城控股、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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