>> 國(guó)金證券-宏觀專(zhuān)題研究報(bào)告(深度)：美國(guó)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有多大？在哪里？-230319
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2023/3/20 |
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來(lái)源： |
國(guó)金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
趙偉,陳達(dá)飛,趙宇 |
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硅谷銀行（SVB）破產(chǎn)“一石激起千層浪”，誰(shuí)是“下一張骨牌”？黑石集團(tuán)CMBS違約再次將市場(chǎng)的注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供大于求，中小銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口更大，其中是否隱含了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？
熱點(diǎn)思考：美國(guó)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有多大？在哪里？
地產(chǎn)周期領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)周期，地產(chǎn)下行往往伴隨著經(jīng)濟(jì)衰退。20世紀(jì)50年代末以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)的12次加息周期都對(duì)應(yīng)著地產(chǎn)景氣的回落，其中8次經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)了“硬著陸”。2022年3月加息以來(lái)，美國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售、建設(shè)、房?jī)r(jià)等均顯著下滑，短期內(nèi)或仍有下行壓力。但與2008年不同的是，本次脆弱環(huán)節(jié)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而非住宅地產(chǎn)。
住宅地產(chǎn)供需緊平衡，居民債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較低。需求端，隨著抵押貸款利率和房?jī)r(jià)-收入比的上升，居民住房負(fù)擔(dān)能力已下降。供給端，2008年金融危機(jī)以來(lái)，住宅地產(chǎn)投資開(kāi)支長(zhǎng)期不足，導(dǎo)致住宅庫(kù)存下降，空置率低，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需緊平衡的格局。債務(wù)視角看，美國(guó)居民長(zhǎng)期去杠桿，宏觀杠桿率及家庭負(fù)債率均好于金融危機(jī)之前。
商業(yè)地產(chǎn)供給相對(duì)過(guò)剩，關(guān)注企業(yè)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中小銀行的傳導(dǎo)。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)以辦公、商場(chǎng)、酒店等為主，企業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的主要需求方。需求端，美國(guó)企業(yè)現(xiàn)金流、收入預(yù)期持續(xù)下降，杠桿率偏高，現(xiàn)場(chǎng)辦公需求遠(yuǎn)未恢復(fù)，持續(xù)壓制商業(yè)地產(chǎn)的新增需求。供給端，疫情以來(lái)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供給增速偏高，空置率上升。從債務(wù)視角來(lái)看，小型銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口更大，現(xiàn)金儲(chǔ)備也明顯回落。需關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中小銀行的沖擊。
海外基本面&重要事件：美國(guó)金融壓力上升，信用利差擴(kuò)大
美國(guó)金融壓力上升，信用利差明顯擴(kuò)大。芝加哥聯(lián)儲(chǔ)金融條件指數(shù)3月10日當(dāng)周-0.4，前值-0.4，OFR金融壓力指數(shù)3月16日升至0.9，受美國(guó)銀行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)影響，壓力明顯增加，本周美國(guó)企業(yè)信用債利差、TED利差擴(kuò)大。
美國(guó)通脹回落，與預(yù)期基本一致。美國(guó)2月CPI同比6.0%，預(yù)期6.0%，前值6.3%，連續(xù)第8個(gè)月回落，創(chuàng)2021年10月以來(lái)新低，核心CPI環(huán)比反彈至0.5%，略高于預(yù)期0.4%，通脹粘性主要集中在服務(wù)中的住房項(xiàng)。
全球高頻數(shù)據(jù)顯示美國(guó)商品消費(fèi)回落，全球外出就餐明顯改善。美國(guó)生產(chǎn)活動(dòng)回落，BDI指數(shù)大幅上升，全球航班流量回升，美國(guó)新屋開(kāi)工回升，抵押貸款市場(chǎng)回落，美國(guó)商業(yè)原油庫(kù)存增加，天然氣庫(kù)存偏高。
全球大類(lèi)資產(chǎn)跟蹤：海外風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)多數(shù)下跌，避險(xiǎn)資產(chǎn)上漲
全球主要股票指數(shù)多數(shù)下跌，歐洲股指領(lǐng)跌，港股領(lǐng)漲。英國(guó)富時(shí)100、德國(guó)DEX、法國(guó)CAC40領(lǐng)跌，分別下跌5.3%、4.3%和4.1%；僅納斯達(dá)克指數(shù)、標(biāo)普500分別上漲4.4%、1.4%。
發(fā)達(dá)國(guó)家10年期國(guó)債收益率普遍下行。10Y美債收益率下行31.00bp至3.39%，德債下行31.00bp至2.24%，法國(guó)、意大利、英國(guó)和日本10年期國(guó)債收益率分別下行33.70bp、27.50bp、25.18bp和10.30bp。。
美元指數(shù)走弱，英鎊和歐元兌美元升值，人民幣匯率升值。日元、英鎊、加元和歐元兌美元分別升值2.38%、1.28%、0.70%和0.24%；僅挪威克朗兌美元貶值0.69%。在岸、離岸人民幣兌美元分別升值0.28%、0.71%至6.8867、6.8898。
大宗商品價(jià)格多數(shù)下跌，原油、有色、黑色和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格普遍下跌，貴金屬價(jià)格上漲。受恐慌情緒和需求預(yù)期下調(diào)影響，WTI原油、布倫特原油價(jià)格分別大跌12.96%、11.85%。由于加速?gòu)?fù)產(chǎn)而中下游采購(gòu)放緩，焦煤價(jià)格大跌32.94%
風(fēng)險(xiǎn)提示
俄烏沖突再起波瀾；大宗商品價(jià)格反彈；工資增速放緩不達(dá)預(yù)期
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