>> 安信證券-固定收益主題報(bào)告：消費(fèi)REITs到來(lái)，哪些城投有望受益？-230327
| 上傳日期： |
2023/3/27 |
大小： |
1436KB |
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pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
安信證券 |
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作者： |
池光勝,陳雨田 |
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事件：2023年3月24日，發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)兩部委同時(shí)發(fā)文，提出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”，意味著REITs的底層資產(chǎn)擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。本文對(duì)兩項(xiàng)政策進(jìn)行討論，并篩選可能受益的城投主體，供投資者參考。
如何理解兩部委發(fā)文？
?。?）公募REITs開(kāi)閘以來(lái)，兩部委第四次同時(shí)發(fā)文，在C-REITs發(fā)展歷程中具有重要意義。第一次聯(lián)合發(fā)文為2020年4月末，40號(hào)文宣布啟動(dòng)公募REITs；第二次為2020年8月，對(duì)公募REITs落地細(xì)節(jié)進(jìn)行規(guī)范；第三次為2022年5月，鼓勵(lì)保租房REITs發(fā)展。本次REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)再次擴(kuò)容。
?。?）將零售類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入底層資產(chǎn)，與國(guó)際REITs更加接近。從供給端看豐富了REITs底層資產(chǎn)適用類(lèi)型，從需求端看有望為投資人帶來(lái)收益更高的REITs產(chǎn)品，未來(lái)C-REITs市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。此次納入底層資產(chǎn)的“百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目”屬于國(guó)際房地產(chǎn)REITs中較為常見(jiàn)的“零售REITs”子類(lèi)。國(guó)際房地產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)包括住宅、零售、酒店、辦公樓四類(lèi)子業(yè)態(tài)，是REITs市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分，以美國(guó)、新加坡為例，零售REITs市值占REITs總市值的13.8%、19.8%。而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，零售REITs的股息收益率在各類(lèi)REITs中較有優(yōu)勢(shì)。本次消費(fèi)REITs的引入或?qū)⑼苿?dòng)C-REITs市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步提升。
（3）除底層資產(chǎn)擴(kuò)容外，兩部委聯(lián)合發(fā)文還帶來(lái)其他利好：①保租房REITs首發(fā)評(píng)估凈值降至8億元；②差異化規(guī)定收益率要求，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目（如產(chǎn)業(yè)園、持有型房地產(chǎn)等）最低凈現(xiàn)金流分派率由4%降至3.8%；③明確項(xiàng)目審核時(shí)限，有助于提高項(xiàng)目申報(bào)效率。
?。?）我國(guó)以持有型房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)展經(jīng)歷了政策嚴(yán)格限制、向保障性租賃住房定向擴(kuò)展、原始權(quán)益人由城投拓展到房企、底層資產(chǎn)向長(zhǎng)租房拓展、底層資產(chǎn)向零售類(lèi)房地產(chǎn)擴(kuò)展五個(gè)階段，后續(xù)底層資產(chǎn)是否向酒店、辦公樓擴(kuò)展可繼續(xù)關(guān)注。
城投如何參與消費(fèi)REITs？
城投參與消費(fèi)REITs的條件包括五個(gè)方面。（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型：持有百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目等。（2）基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模：要求不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值不低于10億（保租房項(xiàng)目為8億），可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。（3）收益率要求：項(xiàng)目近3年保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率不低于3.8%；同時(shí)要求項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，不依賴(lài)第三方補(bǔ)貼等；（4）合規(guī)性要求：項(xiàng)目權(quán)屬清晰且具有可轉(zhuǎn)讓性；（5）對(duì)發(fā)起人的要求：要求城投近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄。
哪些城投有潛力發(fā)行消費(fèi)REITs？
我們按照2021年末投資性房地產(chǎn)余額在30億以上(首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模10億、可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模2倍)、2021年租金收入在1.14億以上（30億*3.8%）、連續(xù)三年均有租金收入三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，共篩選出有潛力參與消費(fèi)REITs的城投130家。需要注意的是，該方法僅為中觀層面的初步篩選，后續(xù)項(xiàng)目是否落地還取決于項(xiàng)目類(lèi)型、單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和收益、項(xiàng)目權(quán)屬等因素，另外部分城投的投資性房地產(chǎn)科目采用成本法計(jì)價(jià)，用30億門(mén)檻作為篩選標(biāo)準(zhǔn)可能存在遺漏；此外部分城投將商業(yè)項(xiàng)目記在固定資產(chǎn)中，也可能存在遺漏；也不排除部分政府將成熟資產(chǎn)注入城投進(jìn)行發(fā)行。
篩選出的主體在江蘇、浙江分布最多，其次是山東、福建、四川、上海、廣東、北京等，以AA+及以上中高評(píng)級(jí)主體為主。在滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的主體中，存量投資性房地產(chǎn)余額較高、租金回報(bào)率較高的主體挑選出符合條件的基礎(chǔ)資產(chǎn)的概率更高，可做重點(diǎn)跟蹤。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地進(jìn)度不及預(yù)期、城投融資監(jiān)管超預(yù)期等。
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