>> 國海證券-專題研究：金融月度數據能否反映房地產的熱度？-230331
| 上傳日期： |
2023/4/2 |
大?。?/td>
| 554KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
夏磊 |
| 下載權限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
核心觀點：
房地產市場從政策松到市場穩(wěn)，要經歷兩個過程，一是購房信心恢復、二是加上杠桿。居民中長期貸款中，房貸占比較大，所以該指標經常被作為“杠桿是否加上”的判斷依據。理論上，居民加杠桿與房地產成交應大致呈現同步變動趨勢。但是，今年2月，居民中長期貸款與30大中城市商品房成交出現了明顯背離，2月新增居民中長期貸款863億元，環(huán)比下降61.32%。當月30大中城市商品房成交1120.56萬平方米，環(huán)比增加28.71%。那么背離的原因是什么？金融月度數據能否反映房地產的熱度？
從2011年至今數據來看，新增居民中長期貸款和30大中城市成交面積變動方向背離并不是今年出現的偶然事件。從環(huán)比角度，2020、2021、2022年分別出現3、3和5個月背離，最多是2011、2013年甚至出現8個月背離；從同比角度，2020、2021、2022年分別出現5、3和0個月背離，最多是2011年出現7個月背離。因此，背離現象時有發(fā)生，原因各異。
從口徑上，原因有二：
一是居民中長期貸款并不完全等同于房貸，其中包含其他貸款品種。短期貸款是指期限在一年內（含一年）的貸款，中長期貸款是指期限在一年以上的貸款，居民中長期貸款除購房貸款外還包含如經營性貸款、教育貸款、部分中長期車貸等。從購房貸款占比來看，用季報指標個人住房貸款余額（不考慮幣種及商用房貸）占居民中長期貸款余額的比重近似處理，2015-2021年個人住房貸款余額占居民中長期貸款余額的比重一般在7成以上，最高點達到75.7%，2022年比重呈小幅下降趨勢，在2022年4季度降至68.6%?？紤]到居民中長期貸款中還包含商用房貸款，因此用社融數據中的居民中長期貸款基本能夠反映房貸的變動，但其他貸款品種對數據變動也存在一部分影響。
二是30大中城市商品房成交面積不包含二手房數據，還受到其他城市成交數據、房價波動等因素影響。首先是30大中城市商品房成交面積不包含二手房數據，且其中11個城市為商品房數據，其它城市為商品住宅數據。選取其中17個城市的二手房成交面積數據進行分析，2017年至今，二手房與商品房成交面積的走勢基本一致，兩者相關性約為79%。其次，除30大中城市外，其他城市成交面積可能會對結果造成一定影響。2017年以后，不考慮統計差異（銷售面積數據來源及口徑不同），當月30大中城市商品房成交面積占商品房銷售面積的比重范圍波動相對減輕，在7.5%-17.8%之間。最后，銷售面積與銷售金額之間還要受到房價變動的影響，商品房銷售面積和銷售額的變動趨勢基本一致，尤其是近兩年來房價波動趨勢放緩，房價相對影響較小。因此，能夠近似用30大中城市商品房成交面積進行數據分析，但與實際銷售金額仍存在一定差距。
從轉化節(jié)奏來看，有以下原因：
一是首付比例、公積金貸款比例變動，影響銷售金額轉化成房貸的比重。今年政府工作報告中提到“支持剛性和改善性住房需求”，據貝殼研究院數據顯示，重點50城市改善購房群體（35-45歲群體）占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而改善型購房的首付比例明顯高于新房。2012-2021年，全國公積金貸款余額占個人住房貸款余額的比重在18%-25.1%之間，公積金貸款比重的調整會影響個人居民中長期貸款項的新增額。2022年以來，各地調整公積金貸款政策、首付比例等放松政策頻出，預計首付比例、公積金貸款比例變動將對房貸變化產生更多影響。
二是商品房成交和貸款發(fā)放之間存在一定的時滯效應。商品房成交以網簽備案時間為準，貸款發(fā)放一般在網簽備案之后。從數據關聯性角度，2010-2015年當期貸款和前一個月的商品房成交的相關性最強，系數為0.53；2016年以后當期數據之間的相關性最強，2019年后系數為0.66。這說明2010-2015年，可能存在約一個月的時滯效應，2016年以后隨著銀行效率提升，最終放款不存在明顯的滯后性。為進一步衡量放款時間差對數據的影響，以2019年起數據為例，將30大中城市成交面積月度數據中最后1-25天的日成交面積分別劃轉到下一個月，重新計算調整后的成交面積，當期貸款發(fā)放與劃轉后的成交面積相關系數最強的是9天，其次是5天，相關系數分別為0.719和0.718，較商品房成交與新增貸款的相關系數0.66提高約0.06，證明平均放款時滯可能大約是9天左右，時滯效應對結果存在一定影響。
從特定時期重要擾動因素看，有提前還貸、居民主動去杠桿導致貸款余額減少的原因。居民中長期貸款指標使用新增余額進行分析，并不是貸款的實際發(fā)放額，因此會受到提前還貸的影響。從居民中長期貸款結構來看，房貸利率倒掛后經營性貸款比重開始上升，說明可能存在商貸轉經營貸行為。用百度搜索指數代表提前還貸的熱度，除2023年1-2月超同期較高外，2019年-2022年一般是3月熱度指數較高，可能是傳統關注提前還貸的高峰時期。同時關注熱度與5年期LPR調降時間有一定重合性，最典型是2022年5月、8月提前還貸關注熱度明顯提高。為近似衡量提前還貸的影響，據銀保監(jiān)會發(fā)布數據顯示，2022年1-10月銀行業(yè)發(fā)放按揭貸款4.84萬億元，粗略估算全年發(fā)放金額
|
|
